LOJA PA RREGULLA E AGJENSIVE IMOBILIARE

Që prej viteve 90, ekonomia shqiptare ka pësuar ndryshime të rëndësishme transformuese duke kaluar një periudhë të gjatë  tranzicioni dhe përshtatjeje me standartet e vendeve të europiane. Këto ndryshime kanë qenë evidente dhe janë reflektuar si në aspektin institucional dhe atë rregullator.Në vecanti, sektori i ndërtimit dhe tregu i  pasurive të paluajtshme ka pësuar një evolucion dinamik në përputhje me fenomenin e lëvizjes demografike brenda vendit si dhe  në përputhje me kërkesën e vazhdueshme për rritjen e njësive të banimit dhe atyre tregtare kryesisht  në zonat urbane.Këto fenomene kanë sjellë rrjedhimisht rritjen e rolit të Agjensive Imobiliare në ndermjetesimin e transaksioneve me objekt pasuritë e paluajtshme.Edhe pse nuk ka të dhëna  të sakta statistikore lidhur me numrin e Agjensive Imobiliare, nga hulumtimet e kryera gjatë punës kërkimore, ka rezultuar se në qytetet kryesore por më së shumti në Tiranë  ka një numër të konsiderueshëm të agjensive imobiliare. Ajo që të bën përshtypje është se aktivititeti  i këtyre agjensive  ndeshet me një sërë problematikash të larmishme  cilat lidhen kryesisht me mungesen e nje insfrastukture ligjore bashkohore  e cila te garantoje standartet profesionale per ofrimin e sherbimit të ndermjetesimit te transaksioneve me objekt pasurite e paluajtshme.Padyshim që në këto kushte është evidente se në mungesë të rregullave të lojes, të gjithë  pjesmarrësit  kanë zhvilluar lojën sipas mënyrës së tyre …

Në Shqipëri kushdo është i lirë të hapë një agjensi imobiliare dhe të operojë në treg duke  vepruar si ndermjetës per transaksione të ndryshme.Kjo sjell shpeshhere edhe mungesën e garancive ligjore per sherbimet e ofruara nga keto subjekte.Kjo ka sjellë që agjensi të ndryshme të aplikojne tarifa të ndryshme për shërbimet e tyre , gje e cila shpesh herë shpie në praktika abuzive në  dëm të  palëve pjesmarrëse në transaksion.

 Licensimi

Të gjitha Agjensitë që operojnë në tregun imobiliar Shqiptar nuk posedojnë një license per ushtrimin e këtij aktiviteti, kjo për faktin se nuk ka një kuader ligjor  specifik i cili përcakton kriteret per themelimin dhe zhvillimin e aktivitetit tregetar te Agjensive Imobiliare.Dispozitat e Kodit Civil (neni 950 e vijues ) parashikojne vetem parimet e pergjithshme të marrëdhënies kontraktore te Agjentit dhe Agjensisë, dhe janë të pamjaftueshme për të shërbyer si kuader ligjor i kësaj fushe. Ligji nr. 10081 datë 23.02.2009 “ Për Licencat” në mënyrë eksplicite parashikon se ky ligj është i zbatueshëm “për të gjitha licencat e autorizimet për qëllime të natyrës ekonomike, tregtare profesionale dhe cdo natyre tjetër të ngjashme, përvec atyre me natyrë vetjake” dhe në asnjë nen nuk ka të përfshirë agjensitë imobiliare si subjekte të cilat duhet të pajisen me licencë.

Rregullimi i veprimtarisë së agjensive imoliliare dhe agjentëve varion nga shteti në shtet. Disa legjislacione janë më strikte dhe disa të tjera me liberale në këtë fushë. Vërehet se në vendet e Europës dhe me gjerë, kjo është një  industri  mjaft e konsoliduar  dhe e mbështetur nga një kuadër ligjor specifik.

Për shembull në Itali, sistemi rregullator ka kritere specifike per licensimin e agjentëve imobiliarë si dhe ofron garanci të plota ligjore në  mbrojtje të klientit.Për të ushtruar profesionin e  agjentit duhet të jesh i licensuar dhe të jesh i rregjistruar në një prej shoqatave si: AICI (Shoqata e Agjentëve imobiliare në Itali) FIMAA (Federata e Ndërmjetësve dhe Agjentëve Imobiliarë), FIAIP(Federata e Profesionistëve së pasurve të paluajtshme).

Ndërsa Gjermania ka një sistem rregullator tejet të strukturuar   në këtë drejtim veprimtaria e agjentëve dhe profesionit të tyre janë të parashikuara në Kodin Civil Gjerman,Kodin Industrial Gjerman si dhe në Ligjin tregtar(German Brokers and Commercial Developers Ordinance).Sipas legjislacionit  gjerman nëse një  individ  zhvillon aktivitet tregetar si një agjensi imobiliare duhet që si fillim të pajiset me licensën e biznesit të përcaktuar në Kod.

Edhe Franca njësoj si Gjermania ka struktura monitoruese dhe  kontrolluese ndaj tregut dhe profesionisteve të kësaj fushe. Në Francë agjentët duhet të jenë të pajisur me licencë–kartën e gjelbër. Ata e kanë të detyrueshme që gjatë aktivitetit të tyre të punës të punojnë me kartonin e gjelber në të kundërt ligji parashikon sanksion me 6 muaj deri në 2 vjet burg, nëse punojnë pa një mandat me shkrim të nënshkruar nga shitësi.

Gjithashtu në Amerikë kushdo që negocion një shitje, shkëmbim ose dhënie me qira të pronës së paluajtshme, mbledh qiranë etj duhet të jetë i licencuar si një ndërmjetës të pasurive të patundshme.Për të qenë një agjent imobiliar në amerikë duhet : të jesh shtetas resident;te jesh mbi 18 vjec;te kesh kryer kualifikimet perkatese ;te kesh ndjekur kurset mbi pasuritë e paluajtshme;të kesh kaluar provimin me sukses;të jesh pajisur me licensë.

Per tu licensuar si agjent shitje i pasurive te pajuajtshme, aplikanti duhet te kete perfunduar kualifikimet perkatese ne menyre te kenaqeshme dhe te kete kaluar provimin perfundimtar. Për t’u licensuar si broker i pasurive të paluajtshme, një aplikant duhet të ketë së paku dy vjet përvojë si një shitës i licencuar i pasurisë së patundshme ose të paktën tre vjet përvojë në fushën e përgjithshme të pasurive të paluajtshme si dhe kanë përfunduar në mënyrë të kënaqshme kualifikimet e kerkuara. Të gjithë Agjentët licensohen nga Drejtoria e  Shërbimeve dhe Licensave  pranë Departamentit të Shtetit.

Gjatë edukimit të tyre profesional agjentët duhet të përvetësojnë më së miri legjislacionin lidhur me licensat dhe rregulloret perkatese.Ata duhet të njohin  legjislacionin lidhur me agjensine dhe kontratat e agjensise apo procedurat financiare lidhur me  pasuritë e paluajtshme. Ata duhet të kenë njohuri lidhur me ligjin e tokes, vleresimin e cmimit, taksat si dhe dokumentacionet shoqeruese. Gjithashtu ata duhet të kenë  njohuri mbi planet urbanistike si dhe njohuri rreth ndertesave dhe perberjes se tyre.

Organizimi brenda industrisë

Në Shqipëri kjo industri nuk ka nje strukture te brendshme organizative në një prej formave te parashikuara nga ligji per industrite e kesaj natyre,që të përcaktojë dhe monitorojë  kushtet në të cilat ofrohet sherbimi i ndërmjetesimit në treg, standartet e punës,kualifikimet , tarifat e aplikuara etj.Gjithashtu nuk ekziston asnje strukture organizative për profesionistët që janë të angazhuar si Agjentë imobiliarë. Një organizim apo krijimi i një strukture monitoruese do të krijonte  garanci reale për ofrimin e sherbimeve të kësaj natyre. Legjislacionet e huaja e kanë  kanë një rregullim të posacëm në këtë drejtim.

Kështu, në Gjermani agjentët e pasurive të paluajtshme, konsulentë të pasurive të paluajtshme, ekspertë të vlerësimit të pronës dhe zhvillues të projekteve, ushtrojnë ndikimin e tyre  nëpërmjet rregullave mbi konkurrencën perms shoqatës Immobilienverband Deutschland (IVD). Në Itali Agjentët duhet të jenë të licensuar dhe të jenë të regjistruar në një prej shoqatave si më poshtë: AICI (Italian association of estate agent), FIMAA (Federation of mediators and agents) , FIAIP ( Federation of professional estate agents).Në Australi profesioni i agjentit imobiliar është i rregulluar dhe i kontrolluar nga shteti duke filluar që nga kuadri ligjor, arsimimi , trajnimet deri tek licensimi i agjenteve dhe akreditimi i agjensive imobiliare. Me akreditimin e Agjensive merret Dhoma e Tregtisë e cila përcakton krireret dhe ngre komisionet e posacme të vlerësimit.

Në Amerikë ka një sërë institutesh dhe shkollash profesionale të cilat merren me trajnimin dhe arsiminin e vazhdueshëm të gjithë aplikanteve te interesuar per profesionin e agjentit. Te gjitha keto institute jane te licensuara dhe kontrrolluara nga Drejtoria e Licensave dhe  pranë Departamenti të Shtetit . Disa prej tyre mund të përmendim si më poshtë :

1-IREM (Institute of Real Estate Management) e cila ka  rreth 75 vite qe merrret me trajnimin, informimin, kerkimet dhe keshillimet praktike te agjensive qe operojne ne vend si dhe eshte organ akreditues ne lidhje me agjensite imobiliare.

2-ABR ( Accredited Byer’s Repesentation) e cila  merret me agjente te cilet specializohen vetem tek blerjet dhe keshillimin e klienteve te interesuar per blerje.

3-CIPS Certified International Property Specialist e cila merret me  certifikimin e agjenteve specialist lidhur me transaksionet e pasurive te paluajtshme.Të gjithë këto institute  janë të organizuara nën Shoqaten e Agjensive Imobilare (The National Association of Realtors)

Kriteret Professionale

Nga hulumtimet e bëra në vendin tonë, rezulton se kryesisht  agjentët imobiliarë nuk kanë kryer një edukim profesional për ushtrimin e profesionit, kjo nisur edhe nga fakti se ky profil i edukimit profesional mungon në Shqipëri. Kjo mangësi ka sjellë si pasojë mungesën e etikës profesionale apo të njohurive specifike mbi transaksionet, pasuritë e paluajtshme apo në përgjithësi të tregut imobiliar ,nga ana e tyre. Në Shqipëri  cdo individ mund të bëhet agjent imobiliar,mjafton të shprehë dëshirën dhe vullnetin e tij për të punuar pranë një agjensie imobiliare.Kualifikimi dhe licensimi i agjenteve është një masë mjaft e  rëndësishme për standartizimin optimal të këtij lloj shërbimi.Vendet e zhvilluara perëndimore  i kanë kushtuar rëndësi të madhe kualifikimit profesional të agjentëve imobiliarë. Ata duhet të plotësojnë disa kritere specifike për të ushtruar profesionin e tyre.Kështu për shembull në Gjermani, të gjithë profesionistët  të cilët merrren me aspektet ligjore,financiare, tregtare mbi pasuritë e paluajtshme duhet të jene pjesë e IVD(Shoqata e agjensive imobiliare në Gjermani) dhe t’i  duhet ti nënshtrohen një testimi për të provuar aftësitë e tyre profesionale.Pasi të kenë dalë pozitivisht nga testimi kanë të drejtë të ushtrojnë profesionin e tyre në fushën e ndërmjetësimit apo konsulencës në fushën e pasurive të paluajtshme. Një shkelje e këtyre rregullave mund të çojë në largimin e anëtarit nga shoqata si dhe pezullimin e ushtrimit të profesionit. Përsa i përket etikës profesionale të agjentevë ajo është lënë në dorë të vetë agjensive për të përcaktuar rregullat e sjelljes por bazuar në rregulloren e hartuar nga shoqatat e agjensive që operojnë në vend.

Në Australi  agjentët imobiliar duhet të plotësojnë disa kushte:

-Të kenë kryer arsimin universitar në fushen e pasurive të paluajtshme , ose te  jenë  trajnuar në këtë fushë duket kaluar nivelin mesatar të pikëve dhe të jetë pajisur me certifikatën përkatëse.

-Të kenë marrë me sukses provimin me shkrim dhe me goje dhe të jesh licensuar nga Dhoma e Tregtisë. Licenca jepet për një afat 3-vjecar me të drejtë rinovimi , ku agjenti kalon para komisionit për një testim të përgjithshëm dhe matje te pëerformancës apo vlerësime të etikës.

-Të kenë aftësi analitike, për të interpretuar ligjet, rregulloret dhe dokumentet .

-Aftësi kompjuterike, në lidhje me punimet në database, përpunimet elektronike, reklamimet online.

-Të njohë terrenin dhe të jete i aftë të bejë punë kerkimore ne gjetjen dhe hulumtimin e pronave potenciale.

Italia që nga viti 2001 e ka të detyrueshme futjen e kurikulës mbi “pasuritë e paluajtshme” në shkollë të mesme. Gjithashtu ne Itali është e detyrueshme të bëhet një kurs trajnimi dhe dhënia e një provimi në fund për të matur njohuritë e perfituara për të ushtruar profesionin. Kushtet kryesore që duhet të përmbushë një agjent përvec të qenit i motivuar dhe me deshirë për të punuar duhet të ketë kryer kualifikimet përkatëse janë si më poshtë :

  • të jetë i pajisur me diplomë të nivelit të dytë ,
  • të ketë ndjekur kursin e trajnimit dhe praktikën profesionale,
  • te ketë kaluar me sukses provimin e të jetë pajisur me licencë
  • të jetë i siguruar si dhe të mos ketë papajtueshmëri ligjore sa i përket ushtrimit efektiv të aktivitetit

REKOMANDIME

Nisur nga sa më sipër,në kontrast me vendet e zhvilluara  të cilat e kanë të  rregulluar qartësisht kushtet në të cilat ofrohen shërbimet e ndërmjetësimit, në Shqipëri shumë aspekte të mbarëvajtjes së aktivitetit të Agjensive Imobiliare kanë nevojë për një përmirësim thelbësor  në drejtim të standarteve në të cilat ato ofrojnë shërbimet e tyre .

Së pari, është e rëndësishme që Agjensitë Imobiliare të ushtrojnë aktivitetin e tyre tregëtar dhe profesional vetëm përmes përmbushjes së disa kritereve apo standartëve specifike për ushtrimin e shërbimit të ndërmjetësimit të cilat do të duhen të përcaktohen në një ligj të posacëm. Kjo do të përmirësonte dukshëm jo vetëm cilësinë e ofrimit të shërbimit ndaj pjesmarrësve ne transaksione por do të shmangte mjaft praktika abuzive në dëm të klientëve por edhe të vetë shtetit .

Së dyti është tejet e domosdoshme që profesionistët e lirë që ushtrojnë aktivitetin e tyre si Agjentë Imobiliarë, të kenë edukimin e duhur profesional per ofrimin e këtij shërbimi. Edukimi  i detyrueshëm profesional i Agjentëve i cili duhet të veprojë si një kusht paraprak për licensimin e tyre , do të  ndikojë në mënyrë të padiskutueshme në përmirësimin e standarteve ekzituese të ndërmjetësimit, duke bërë të mundur që klientët të përfitojnë një eksperincë akoma dhe më cilësore kur zgjedhin të kryejnë një  investim në  pasuri të paluajtshme .

Së treti është tejet e rëndësishme që interesat e Agjensive Imobiliare të përfaqesohen përmes një strukture organizative gjithpërfshirëse e cila do të duhet  të themelohet në formën e një personi juridik privat.Kjo strukturë do të mundësonte standartizimin dhe uniformizimin e të gjithë praktikave të shërbimit ,tarifave të aplikuara në treg por  eventualisht do të garantonte një  kontroll dhe mbrojtje më të mire ndaj konkurencës së pandershme të  atyre Agjensive të cilat nuk i plotësojnë kriteret e licensimit. Për më tepër evidencat e përftuara nga kjo strukture monitoruese mund të ishin tejet me interes për të marrë një informacion më të saktë ndaj të gjithë dukurive që lidhen me tregun imobiliar në vend.

Ne në REALPAS besojmë fort se për të ofruar një shërbim cilësor ndaj klientëve, dhe për të përfaqësuar interesat më të mirë të tyre, duhet të përpiqemi në radhë të pare të zhvillojmë dhe të përmirësojmë në mënyrë të vazhdueshme aftësitë tona profesionale. Për këtë arsye të gjithë agjentët tanë e kanë kusht thelbësor trajnimin profesional periodik, gjatë së cilit ata aftësohen dhe azhornohen me praktikat ndërkombëtare të ndërmjetësimit  mbi pasuritë e paluajtshme .