FAKTORËT QË NDIKOJNË NË VLERËN E TREGUT IMOBILIAR NË SHQIPËRI

Si përcaktohet vlera e tregut për pasuritë e paluajtshme

Kur flasim për sektorin e pasurive të paluajtshme, koncepti i vlerës merr një rëndësi të vecantë. Ky treg formohet nëpërmjet sjelljeve dhe veprimeve të subjekteve që e përbëjnë tregun.Vlera e një pasurie krijohet nga bashkëveprimi i katër faktorëve ekonomike si, dobishmëria, mungesa, dëshira dhe fuqia blerëse efektive.

Dobishmëria, është kapaciteti i një produkti për të kënaqur nevojat dhe dëshirat e një subjekti.

Mungesa, Në raportin e kërkesës dhe ofertës për një mall ose shërbim, mungesa e mallit apo shërbimit e rrit vlerën e tyre. Asnjë e mirë, përfshi edhe pasuritë e paluajtshme, nuk mund të ketë një vlerë nëse mungesa e saj nuk përkon me dobishmërinë dhe nevojën për të.

Dëshira, është vullneti i një blerësi për të patur në pronësi një të mirë, që kënaq një ose më shumë nevoja apo dëshira individuale te cilat janë jo domosdoshmërisht primare.

Fuqia blerëse efektive, është aftësia e një individi ose e një grupi individësh të marrin pjesë në një treg dhe të blejnë të mira nëpërmjet parave.

Duke qenë se njësia matëse e aktiviteteve që zhvillohen në tregun e pasurive të paluajtshme  është paraja, atëherë edhe rritja dhe zvogëlimi i vlerës së tregut shprehet në para. Vlera e tregut, përcaktohet si shuma me të cilën një pasuri shitet në datën e vlerësimit nga një shitës dhe blihet nga një blerës i interesuar për transaksionin në kushtet e konkurencës, ku secila nga palët vepron në kushte të pavarura, pas një tregëtimi në të cilën shitësi dhe blerësi kanë vepruar në mënyrë të informuar dhe me kujdes. Vlera e tregut, përcaktohet si çmimi më i mundshëm që mund të sigurohet në treg në datën e vlerësimit, apo si çmimi më i mirë, që shitësi mund të arrinte dhe çmimi më i arsyeshëm që blerësi mund të paguante.

Vlera e një pasurie të paluajtshme është çmimi më i mundshëm që pritet realizohet në treg dhe janë faktorët e tregut, të cilët i kemi sipërpërmendur, që në fund përcaktojnë çmimin. Vlerësimi i pasurisë duhet të bëhet në ate formë që të kënaqë interesat e të gjithë pjesëmarrësve, në një procedurë transaksioni. Ky vlerësim duhet të pasqyrojë gjendjen aktuale të tregut në datën e vlerësimit dhe jo në një datë të kaluar ose të ardhshme. Të gjitha palët në një transaksion pasurie të paluajtshme duhet të jenë të informuar mbi tipologjinë dhe karakteristikat e pasurisë dhe presupozohet se çdonjëri prej tyre vepron në interesin e vet financiar dhe kujdeset që të realizohet çmimi më i mirë. Vlera e pasurisë së paluajtshme mund të quhet fare thjeshtë si vlera për të cilën kërkesa dhe oferta janë në ekuilibër.

Cilët janë faktorët influencues në rregullimin e tregut të pasurive të paluajtshme.

Për përcaktimin e vlerës së pasurive janë të rëndësishëm faktorët teknikë si; kushtet, tiparet dhe karakteristikat individuale të secilës pronë, por janë dy faktorët të cilët influencojnë më ndjeshëm në përcaktimin e verës së tregut të pasurive te paluajtshme. Përmendim këtu faktorët ekonomike dhe faktorët politikë të cilët iniciojnë hartimin e politikave fiskale, politikave financiare dhe politikave që rregullojnë tregun e pasurive të paluajtshme.

Po pasqyrojmë në mënyrë të përmbledhur një sërë faktorësh që kanë ndjeshëm impakt në këto tregje.

  • Faktorët demografikë
  • Ndërtimet e reja
  • Rritja ose rënia ekonomike
  • Regjimi i sistemit të tatim-taksave në rastet e transaksionit të pasurive të paluajtshme.
  • Të ardhurat nga emigrimi (remitancat)
  • Politikat e punësimit
  • Kredidhënia
  • Inflacioni
  • Investimet
  • Infrastruktura
  • Dhënia e lejeve të ndërtimit
  • Cilësia e ndërtesave

Hartimi i politikave fiskale dhe financiare mundëson transparencë në tregun e pasurive të paluajtshme, i cili përbën një nga kritereret bazë dhe më të rëndësishëm në realizimin e një tregu “të shëndoshë” dhe funksionimi i mirë i sistemit financiar në ndihmë të tregut të pasurive të paluajtshme. Politikat në tregun e pasurive të paluajtshme duhet të jenë të kujdesshme dhe të mos cënojnë ekuilibrat e tregut duke siguruarnjë treg konkurues. Ndikimi i këtyre faktorëve ekonomikë dhe politikë sjell të mirat e veta në drejtim të përmirësimit të cilësisë së pasurive, përballueshmëri nga ana e blerësve, shpërndarje eficente të pronave sipas karakteristikave që gëzojnë dhe diferencimin e cmimit të shit-blerjes apo dhënjes me qera të pasurive.

Si ndikon tregu i pasurive të paluajtshme në ekonominë e vendit

Ekonomistët në gjithë botën i kanë kushtuar një vëmendje të vecantë dinamikës së çmimeve të banesave, për shkak të ndikimit që tregu i banesave ka në ekonomi. Një vëmendje e veçantë i është kushtuar rolit që çmimet e banesave kanë për stabilitetin financiar dhe politikat makroekonomike të bankave qendrore.  Rreth 65% e familjeve në botën perëndimore zotërojnë banesë private, dhe investimi në banesa është një investim i rëndësishëm privat për individin. Studime nga IMF(International Monetary Fund) e OECD (Organization for Economic Co-operation and Development) kanë zbuluar se ndryshimi i çmimeve në tregun e banesave, ka një ndikim më të madh në ekonomi, se sa ndryshimi i çmimeve në tregun e aksioneve. Vitet e fundit ka qenë periudha e risive dhe e zgjerimit të tregut imobiliar në një masë të tillë saqë luajti një rol shumë të madh edhe në ekonomitë e vendeve më të zhvilluara të botës. Madje në krizen ekonomike të SHBA-ve, tregu imobiliar pati një impakt të jashtëzakonshëm, duke i shndërruar pasuritë e paluajtshme në katalizatorët më të rëndësishëm të Prodhimit të Brendshëm Bruto.

Pasuritë e paluajtshme janë jo vetëm një prodhues direkt të ardhurash për investitoret dhe indirekt për shtetin dhe ekonominë vendase, por edhe të mira që shfrytëzohen nga përdoruesit e tyre.

Kërkesa e tregut për banesa është një funksion i ndryshimit të çmimeve të banesave, të të ardhurave të familjes, të normës reale të kredisë për pasuri të paluajtshme, të normës së interesit në depozitat bankare, të zhvillimeve demografike e faktorëve të tregut të punës, dhe faktorëve të tjerë ku mund të përfshihen vendndodhja, mosha dhe gjendja e strehimit, apo faktorët institucionalë që lehtësojnë apo pengojnë aksesin e individëve në tregun imobiliar.

Ndërtimi i pasurive të paluajtshme kërkon një afat të gjatë kohe dhe kalon në disa faza dhe secila prej këtyre fazave kërkon kohën e saj, duke e bërë kështu jo të menjëhershme përshtatjen e ofertës me kërkesën. Si rrjedhim vihet re një ndryshueshmëri ne çmimin pasurive të paluajtshme. Mund të themi gjithashtu se edhe cilësia e shërbimeve dhe karakteristikat e ambjentit, ndikojnë në kërkesën e blerësve për pasuri te paluajtshme në veçanti dhe në ekonominë e vendit në tërësi.

Tregu i pasurive të paluajtshme varet nga politikat reformuese të tij, politika të cilat përveç ndikimit pozitiv që sjellin, ashtu siç e kemi përmendur më sipër, sjellin ndikim të madh dhe shpesh edhe të padëshiruar në performancën e tregut. Mund të përmendiim këtu politikat makroekonomike, ndryshimin e regjimeve politike dhe sistemet e qeverisjes. Natyra specifike e tregut të pasurive të paluajtshme bën që ndikimi i politikave të gabuara të reflektohet me vonesë, duke bërë kështu më të vështirë korrigjimin.