NJË VËSHTRIM MBI KONTRATËN E QIRASË

Kontrata e qerasë gjen një përdorim të gjërë në qarkullimin civil pasi është një ndër instrumentët më efikas për transferimin e të drejtave reale mbi pasuritë e paluajtshme dhe shfrytezimin e fryteve civile që derivojnë nga këto të drejta. Më poshtë  mund të njiheni me karakteristikat kryesore të kësaj kontrate e cila rregullohet në mënyre të posaçme nga dispozitat 801 e vijues të  Kodit Civil gjithashtu në vijim mund të gjeni një sërë udhezimesh thelbësore  që duhet të keni parasysh kur negocioni një kontratë qiraje.

Përkufizimi

Sipas nenit 801 te Kodit Civil, kontrata e qirasë është kontrata me të cilën njëra palë (qiradhënësi) detyrohet t’i japë palës tjetër (qiramarrësit) një send të caktuar, në gëzim të përkohshëm kundrejt një shpërblimi të caktuar.

Subjektet

Palët e një kontratë qiraje mund të jenë personat fizikë, personat juridikë privatë ose publik. Qiradhënës mund të jetë jo vetëm pronari i sendit, por edhe çdo person tjetër që gëzon të drejtë reale mbi sendin dhe të cilit nuk i është ndaluar transferimi i të drejtës së përdorimit të sendit.

Kufizime

Neni 259 i Kodit Civil parashikon në mënyë eksplicide rregullimin e institutit të Qirasë. (Kur objekti i të drejtës së përdorimit është një banesë, personi ka të drejtë të banojë atje sipas nevojave të tij e të familjes së tij. Sendi ose banesa që përdoret sipas kësaj dispozite nuk mund të tjetërsohet, të rëndohet dhe as të përdoret nga persona të tjerë). Natyra e të drejtave reale që qiramarrësi gëzon mbi sendin janë të tilla që lejojnë vetëm përdorimin e sendit deri në atë masë që i nevojitet për plotësimin e nevojave të personit që i gëzon këto të drejta dhe familjes së tij. Kjo nënkupton se Qiramarrësi, gëzon vetëm të drejtën e përdorimit mbi sendin e marrë me qira dhe nuk ka në asnjë rast të drejtën e transferimit të së drejtës së pronësisë. Gjithashtu qiramarrësi nuk mund të vendosë barrë mbi pasurinë objekt i kontrates së qerasë si mjet garancie për përmbushjen e detyrimeve ndaj të tretëve. 

Afati

Qiraja nuk mund të lidhet për një kohë më të gjatë se tridhjetë vjet, përveç kur parashikohet ndryshe nga ligji. Në qoftë se ajo është lidhur për një periudhë kohe më të gjatë ose pa afat, ka fuqi vetëm për afatin e sipërm. Për ndërtesat që përdoren për banim, kontrata e qirasë nuk mund të lidhet për një kohë më të gjatë se pesë vjet. Për sende të luajtshme të dhëna për pajisjen e një sendi të paluajtshëm, afati është baraz me kohëzgjatjen e qirasë së këtij të fundit.

Qiraja përtërihet në qoftë se, pasi të ketë mbaruar afati i saj, qiramarrësit i lihet në përdorim sendi i dhënë me qira pa kundërshtimin e qiradhënësit. Ne parim, qiraja e re rregullohet me të njëjtat kushte si e mëparshmja, por kohëzgjatja e saj caktohet si për qiratë me afat të caktuar.

Qiramarrësi, që ka ekzekutuar në rregull detyrimet që kanë rrjedhur nga kontrata, ka të drejtën që të preferohet ndaj personave të tjerë në rast se, me mbarimin e kohës së qerasë, do të lidhet kontrata e re.

Forma.

Kontratat e qirasë të lidhura për një afat më shumë së një vit duhet të bëhen me shkresë, në këtë rast forma kërkohet për efekt provueshmërie (ad probationen), pra kontrata është e vlefshme por nuk mund te provohet me dëshmitarë. Sipas nenit 197 të Kodit Civil, të detyrueshme për t’u rregjistruar prane ZRPP, janë kontratat e qiradhënies së sendeve të paluajtshme për një kohë mbi nëntë vjet.

Të drejtat dhe detyrimet e qiradhënësit.

Të drejtat dhe detyrimet e qiradhënësit rregullohen ne dispozitat 805-819 të Kodit Civil. Gjatë periudhës së qirasë, qiradhënësi duhet të kryejë të gjitha riparimet, me përjashtim të punimeve për mirëmbajtjen e përditshme që janë në ngarkim të qiramarrësit. Në rast riparimesh urgjente qiramarrësi mund t’i kryejë ato drejtpërdrejt, kundrejt rimbursimit të shpenzimeve, me kusht që të njoftojë menjëherë qiradhënësin. Në qoftë se në kohën e dorëzimit, sendi i dhënë me qira ka të meta që ulin në mënyrë të dukshme vlerën e përdorimit të kontraktuar, qiramarrësi mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës, ose zbritjen e çmimit të qerasë, përveç kur ai ka patur dijeni për të metën ose ajo është lehtësisht e dallueshme në momentin e dorëzimit.

Qiradhënësi është i detyruar t’i paguajë qiramarrësit dëmet e ardhura nga veset e sendit, në qoftë se nuk provon se, pa patur faj, nuk ka patur dijeni për këto vese në momentin e dorëzimit. Në qoftë se veset e sendit vënë para një rreziku të madh shëndetin e qiramarrësit ose të familjes apo të vartësve të tij, qiramarrësi mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës edhe po qe se veset njiheshin prej tij.

Në qoftë se gjatë periudhës së qirasë sendi i dhënë me qira ka nevojë për riparime urgjente, qiramarrësi duhet të lejojë kryerjen e tyre. Në qoftë se sendi nuk riparohet brenda një kohe të arsyeshme, qiramarrësi ka të drejtë për një ulje përpjesëtimore të qirasë.

Qiradhënësi detyrohet të garantojë qiramarrësin nga shqetësimet që pakësojnë vlerën e përdorimit dhe të gëzimit të sendit, të shkaktuara nga të tretët që pretendojnë se kanë të drejta mbi të njëjtin send.

Qiradhënësi nuk është i detyruar të garantojë qiramarrësin nga shqetësimet e të tretëve që nuk pretendojnë të kenë të drejta mbi sendin. Në këtë rast qiramarrësi ruan të drejtën të ngrejë padi kundër të tretëve në emrin e tij. Në qoftë se të tretët që krijojnë shqetësime, pretendojnë se kanë të drejta mbi sendin e dhënë me qira, qiramarrësi është i detyruar ta njoftojë menjëherë qiradhënësin, përndryshe ngarkohet me shpërblimin e dëmit.

Të drejtat dhe detyrimet e qiramarrësit.

Qiramarrësi duhet të marrë në dorëzim sendin dhe ta përdorë për qëllimin që është parashikuar në kontratë dhe, kur nuk është parashikuar në kontratë, ai duhet ta përdorë sendin sipas qëllimit që përcaktohet në kontratë si dhe të kryejë pagesën në afatet e caktuara. Në cmimin e qerasë nuk perfshihet tarifat e aplikueshme për mirëmbajtjen e ambjenteve të përbashkëta apo shpenzimet e tjera utilitare që lidhen me shfrytezimin e sendit. Qiramarrësi përgjigjet për humbjen dhe dëmtimin e sendit gjatë kontratës së qirasë.

Qiramarrësi duhet t’ia kthejë qiradhënësit sendin në të njëjtën gjendje që e ka marrë, në përputhje, përveç amortizimit të zakonshëm nga përdorimi i sendit. Në mungesë të përshkrimit në kontratë prezumohet se qiramarrësi e ka marrë sendin në gjëndje të mirë përdorimi. Qiramarrësi nuk përgjigjet për humbjen ose dëmtimin e shkaktuar si pasojë e amortizimit. Qiramarrësi që ka bërë shtesa në sendin e marrë me qira, ka të drejtë t’i heqë ato në mbarim të qirasë, kur kjo mund të kryhet pa dëmtuar sendin, përveç kur pronari pranon t’i mbajë vetë shtesat. Në këtë rast ky duhet t’i paguajë qiramarrësit një kompensim të barabartë me shumën më të vogël midis shpenzimeve dhe vleftës të shtesave në kohën e ridorëzimit.

Kontrata e Qirasë Financiare (Leasing),  neni 849 i Kodit Civil rregullon kontratën e qirasë financiare, e cila kohët e fundit po gjen përdorim të gjerë  edhe në tregun imobiliar.

Me kontratën e qirasë financiare, njëra palë detyrohet të vërë në dispozicion të palës tjetër, për një kohë të caktuar, një send të luajtshëm ose të paluajtshëm, kundrejt një pagese me afate periodike, të përcaktuar në lidhje me vleftën e sendit, me kohëzgjatjen e kontratës dhe, eventualisht me elemente të tjera sipas marrëveshjes së palëve. Sendi duhet të jetë fituar ose të jetë ndërtuar nga qiradhënësi sipas dëshirës dhe përshkrimit të qiramarrësit, dhe ky i fundit ka të drejtë të fitojë pronësinë, në mbarim të afatit të kontratës, kundrejt pagesës së një shume të paracaktuar. Qiradhënësi përgjigjet ndaj qiramarrësit sipas rregullave të përgjithshme për mosdorëzimin e sendit ose vonesën në dorëzimin e sendit, si dhe për të metat e sendit. Me marrëveshje mund të parashikohet që qiramarrësi, para se të kërkojë nga qiradhënësi të drejtat e tij, duhet t’i drejtohet atij që i dha sendin (furnizuesit) për të drejtat e tij ose që i janë kaluar atij.

Qëllimi final i kontratës leasing është ushtrimi i të drejtës së blerjes nga qiramarrësi, kontrata leasing është një kontratë trilaterale, pasi palët në këtë kontratë janë; qiradhënësi që blen një send nga furnizuesi ose e ndërton vetë atë sipas përshkrimit të qiramarrësit. Në këto raste detyrimi i qiradhënësit, në përfundim të afatit të kontratës së qirasë, është kalimi i të drejtës së pronësisë mbi sendit qiramarrësit, kundrejt një çmimi të rënë dakord mes palëve. Çmimi i qirasë së sendit caktohet në bazë të vlerës së tij dhe kohëzgjatjes së kontratës së qirasë. Në këtë rast, çmimi blerjes duhet të përmbushë kërkesat e tij për të qenë i vertete dhe i drejtë. Çmimi konsiderohet i vërtetë kur shuma e të gjithave pagesave periodike dhe pagesa e fundit e paguar nga qiramarrësi i përgjigjet vlerës reale të sendit të blerë. Kjo kontratë mund të konsiderohet si një mënyrë e mirë e blerjes së sendit nga një palë, pasi i jep mundësi palës të gëzojë paraprakisht sendin, para fitimit të pronësisë, në bazë të një kontrate qirajë dhe çmimi i qirasë paguhet në pjesë të ndara.

Tatimi mbi të ardhurat që rrjedhin nga dhënia me qera e një pasurie të paluajtshme (tatimi në burim)

Mbi shumën bruto të pagesës për të ardhurat që vijnë nga dhënia me qera e pasurive të paluajtshme aplikohet tatimi në burim prej 15%. Si rregull, qeramarresi e zbret  masen e tatimit nga vlera  mujore e qerase dhe ia derdh ate drejtperdrejte  organeve tatimore kompetente .Tatimi në burim duhet të paguhet jo më vonë se në ditën e 20-të të muajit pasaardhës të muajit të pagesës. Paguesi i shumave është i detyruar të mbajë regjistrime për llogaritjen dhe mbajtjen e tatimit në burim për çdo përfitues të ardhurash dhe t’i vërë ato në dispozicion të organeve tatimore dhe të personit përfitues të të ardhurave, për të cilin është bërë pagesa.

Udhezime: 

Palët në një kontratë qiraje duhet të kenë parasysh edhe te percaktoni qarte dhe ne favor te interesave tuaj:

o   Afatin kur do te realizohet pagesa e çmimit të qirasë;

o   Modalitetet e pagesës së çmimit te qirasë, monedhën e aplikuar dhe rastet kur monedha e përdorur zhvlerësohet si pasojë e ndryshimit të kushteve të tregut financiar;

o   Aksesin për të përdorur lehtësisht facilitetet e godinës ku ndodhet ambjenti i dhënë me qera .

o   Përcaktimin e rritjes së përqindjes së qerase në rast të rinovimit të afatit kontraktor.

o   Vlerën fikse të tarifës së administrimit dhe mirëmbajtes dhe modalitetin e pagesës.

o   Percaktimin e qartë të  rasteve  të zgjidhjes së kontratës së Qerasë, dhe autoritetit kompetent gjyqësor  për zgjidhjen e mosmarreveshjeve midis palëve kontraktore

o   Rimbursimin e investimeve të kryera në ambjent.

o   Përcaktimin e përgjegjësisë respektive të palëve për situatat që lidhen me riparimin e sendit në rastet e zakonshme apo të jashtëzakonshme .