KREDIA HIPOTEKORE

Çfarë është Kredia Hipotekore?


Nga pikpamja ligjore, Hipoteka është një e drejtë reale që vihet mbi pasurinë e debitorit ose të një të treti, në dobi të kreditorit, për të siguruar përmbushjen e një detyrimi (neni 560 i Kodit Civil). Sendet e hipotekueshme janë sendet e paluajtshme, si toka, ndërtesat dhe çdo gjë që është e trupëzuar në mënyrë të qëndrueshme e të vazhdueshme me tokën ose ndërtesën. (Neni 568 KC). Gjatë vënies së hipotekës mbi pasurinë e paluajtshme, huamarrësi ruan të drejtën e plotë për posedimin e sendit të vënë si garanci.


Kredia hipotekore është një hua afatgjatë që i jepet individit për blerjen, rifinancimin, ndërtimin apo përmirësimin e një banese, për qëllime banimi apo lëshim me qira dhe garantohet me barrën hipotekore mbi këtë banesë[1].Kjo  hua materializohet përmes një marrëveshje kontraktuale e cila nënshkruhet  ndërmjet një individi (huamarrësi) dhe një institucioni financiar (huadhënësi)me qëllim që ky i fundit, t’i japë ose t’i premtojë atij financimin e blerjes së një pasurie të paluajtshme.


Prona e hipotekueshme mund të jetë e ndryshme nga objekti i kredisë, por duke qenë se në një marrdhënie të tillë pala më e rrezikuar është kredidhënësi, kredia hipotekore zakonisht garantohet me objektin që blihet ose rinovohet.Në këtë mënyrë garantohen edhe interesat e kredidhënësit nëse kredimarrësi nuk e shlyen kredinë sipas kushteve kontraktore.


Kontrata e Huasë/Kredise Hipotekore


Një marreveshje kontraktuale e cila ka per objekt nje kredi hipotekore,duhet të plotesoje  disa kushte  thelbesore për të qënë efektive dhe e vlefshme: 


1.      Kontrata e huasë hipotekore duhet të ketë objekt blerjen e një prone rezidenciale (shtëpi, apartament), komerçiale apo tokë;


2.      Kredimarrësi është blerësi i kësaj prone;


3.      Prona është e kolateralizuar në mënyrë të plotë me një hipotekë mbi një pronë rezidenciale apo komerçiale, e cila është në pronësi të kredimarrësit dhe është në përdorim ose jepet me qira prej tij.Ky kusht i fundit eshte thelbesor per ta vecuar kete instrument financiar nga instrumente te tjera financimi sic mund te jete   huaja personale.


Elementet e Kontratës së Kredise hipotekore.


1.     Shuma e kredisë. Shuma e kredisë i referohet vetëm vlerës nominale ose e thënë ndryshe, sasisë së parave që ju dëshironi (merrni hua).

2.  Norma e interesit. Norma e interesit është kostoja e rregullt që huadhënësi vendos për fundet e huazuara. Kjo shprehet si përqindje e shumës së kredisë, dhe llogaritet në bazë vjetore. Kjo ka një impakt thelbësor në shumën e këstit mujor. Përqindja e interesit për një kredi mund të jetë:


           a. fikse gjatë gjithë kohëzgjatjes së kredisë;


    b. e ndryshueshme periodikisht;



           c. një kombinim i të dyjave 


Në rastin kur shuma dhe afati i kredisë mbeten të pa ndryshuar, sa më e vogël të jetë norma e interesit, aq më i vogël do të jetë kësti mujor, sa më e lartë të jetë norma e interesit, aq më i lartë do të jetë kësti mujor.


3.     Afati i kredisë:  Afati i kredisë nënkupton kohën që duhet për të amortizuar ose shlyer kredinë. Kjo mund të shprehet në muaj ose në vite. Hipoteka siguron kredinë për aq sa kjo do të jetë në kohën e shlyerjes së saj, duke përfshirë edhe kamatat, shpërblimin e dëmit të shkaktuar nga vonesa e ekzekutimit, si dhe shpenzimet e bëra për nxjerrjen e kredisë[2]. Regjistrimi i hipotekës ka efekt për një periudhë prej 20 vjetësh nga data e kryerjes së tij[3]. Efekti pushon në qoftë se nuk përtërihet përpara mbarimit të këtij afati.


4.     Monedha e kredisë: Kreditë hipotekore, kryesisht janë të shprehura në monedhën lokale të vendit ose në monedhën e tregjeve të zhvilluara si dollar amerikan (USD) apo euro (€). Si rregull institucionet kredidhënëse duhet që monedhën e kredisë ta përputhin me monedhën e të ardhurave te kredimarresit, pasi në këtë mënyrë evitohet risku i kursit të këmbimit midis monedhave.


5.      Shuma e pagesës periodike, e cila përmban pagesën e principalit dhe të interesit, si dhe data e fillimit të pagesave.


6.     Privilegji i parapagimit për huamarrësin: Kjo e lejon huamarrësin të paguajë më shumë sesa pagesa periodike dhe ta shlyejë të gjithë huanë para kohe pa pësuar penalitete.


7.     Klauzola e përshpejtimit. Kjo klauzolë në kontratën e huasë hipotekore lejon huadhënësin të kërkojë shlyerjen e menjëhershme të pjesës së mbetur të borxhit, nëse huamarrësi nuk paguan një nga pagesat individuale. Kjo e nxit huamarrësin të mos i vonojë pagesat. 


Procedura për përfitimin e një huaje hipotekore [4].


  1. Para-Aplikimi. Oficeri i Kredisë shqyton pozicionin financiar të huamarrësit, duke bërë gjithashtu një vlerësim të kujdeshëm të pronës që do të shërbejë si kolateral.

  1. Aplikimi i kredisë. Aplikanti plotëson formularin e kredisë si dhe paraqet dokumentat e nevojshëm, të cilat i gjeni të listuara më poshtë në këtë artikull. Verifikimi i dokumentacionit. Pasi oficeri i kredisë të verifikojë dokumentacionin, përcakton shumën maksimale të huasë, llogarit të ardhurat efektive të huamarrësit, bën vlerësimin e shpenzimeve mujore të banesës, vlerëson aftësinë e huamarrësit për të paguar huanë hipotekore dhe detyrimet e tjera në kohë. Në përfundim, ai përgatit analizën fianciare dhe i dërgon për shqyrtim komitetit të kredisë rekomandimet e veta.

  1. Vendimi i komitetit të kredisë. Komiteti merr në shqyrtim analizën financiare dhe rekomandimet e paraqitura nga oficeri i kredisë dhe më pas merr vendimin për ta pranuar ose jo kredinë dhe kushtet e saj.

  1. Njoftimi i aplikantit mbi vendimin e kredisë. Në rastet e miratimit të kredisë aplikantit i kërkohet nga oficeri i kredisë të paraqesë dhe dokumentat e tjera shtese të nevojshme për fazën e dytë të aplikimit.

  1. Hapja llogarisë rrjedhëse në bankë. Klienti hap në bankë llogarinë rrjedhëse e cila do te shërbejë për pagesat e kredisë.

  1. ZRPP (Regjistrimi i kontratës). Që të jetë efektive, hipoteka duhet të  depozitohet dhe regjistrohet në Regjistrin e Pasurive të Paluajtshme, me qëllim që të përdoret për blerje të mëtejshme, hua apo qiradhënje tjetër. Klienti i paraqet bankës edhe sigurimin e jetës dhe të pronës. Pas grumbullimit të te gjitha dokumenteve të nevojshme, banka proçedon me disbursimin e kredisë në llogarinë e klientit.

  1. Disbursimi dhe pajisja e dokumentave.  Pas disbursimit të kredisë, klienti pajiset me kopjet originale të kontratave (Kontrata e Huasë, kontrata e hipotekimit, Kontrate Dorëzanie etj), kopjet origjinale të policave të sigurimit (të jetës dhe të pronës), kopje të shpenzimeve të kredisë si dhe tabelën finale të amortizimit (e detajuar). 

Dokumentat e nevojshëm për të marrë një Kredi Hipotekore.


Dokumentet e kërkuara mund të ndryshojnë nga një institucion financiar në tjetrin, por në përgjithësi kërkohen këto dokumente:


1.      Dokument i idenfitikimit


2.      Çertifikatë familjare


3.      Dokument për vërtetimin e të ardhurave


a.      Për individët kërkohet vërtetim page nga Punedhenesi.


b.      Për profesionistët dhe personat juridikë të vetëpunësuar kërkohen:, dokumentat ligjore të aktivitetit të tyre, ekstrakti i QKR për shoqëritë tregtare dhe bilancet fianciare te 3 viteve te fundit.


4.      Vërtetim nga Gjykata ose Prokuroria


5.      Dokumentat e pasurisë së paluajtshme që do të ofrohet si kolateral “Çertifikatë pronësie” ose “Vërtetim Pronësie”.


Në rast se pasuria që do të ofrohet si garanci është e ndryshme nga pasuria për të cilën është marrë huaja në bankë, duhen dokumentat që vërtetojnë pronësinë për këtë pasuri.  


Financimi i një pasurie të paluajtshme përmes kredisë hipotekore nënkupton edhe një sërë detyrimesh dhe kufizimesh që lidhen me pasurinë mbi të cilën vendoset hipoteka:


1.      Huamarrësi mbart detyrimin për të paguar taksat dhe tarifat e lidhura me pasurinë e hipotekuar.Kjo pasi nëse nuk paguhen taksat nga huamarrësi, ato do të jenë të parat në rradhën e preferimit për tu shlyer në krahasim me hipotekën e huadhënësit, prandaj kjo paraqet një rëndësi të veçantë për huadhënësin.


2.      Huamarrësi ka detyrimin për të ruajtur dhe mirëmbajtur pasurinë apo të pengojë çdo veprim i cili pakëson vlerën e pasurisë që është vënë si garanci.


3.      Huamarrësi/kredimarrësi duhet të sigurojë pasurinë e hipotekuar kundër prishjes apo shkatërrimit.


4.      Nëse huamarrësi nuk përmbush ndonjërën nga detyrimet që lidhen me kontratën e kredisë hipotekore, atëherë huadhënësi ruan të drejtën në çdo kohë për të përfunduar marrëveshjen e huasë, dhe për të kërkuar dëmin e shkaktuar nga mospërmbushja e detyrimeve të huamarrësit.


5.      Nëse pasuria vihet në shitje apo kërkohet të tjetërsohet nga humarrësi, klauzola e tjetërsimit i jep të drejtën huadhënësit të thërrasë borxhin e papaguar. Pra kjo nënkupton se huamarrësi nuk mund ta tjetërsojë pasurinë e vënë si garanci pa marrë miratimin e huadhënësit/Bankës.


6.      Nëse huamarrësi është në pamundësi për të kryer pagesat në kohë, palët mund negociojnë për një ristrukturim të huasë. Sekuestrimi i pronës konsiderohet mundësia e fundit. Në raste të tilla, atëherë huadhënësi pasi vendos sekuestron konservative mbi pasurinë e paluajtshme kryen të gjitha procedurat ligjore për  shitjen në ankand të pasurisë së paluajtshme .








[1] KRIPA Dorina “Drejtimi i Pasurive te Paluajtshme”, fq.179




[2] Neni 568 i Kodit Civil




[3] Nnei 578 I Kodit Civil




[4] http://www.bankieret.com/kredia-hipotekore/