Tregu i pasurive të
paluajtshme mund te perkufizohet si sistemi i ndërlidhur i mekanizmave të tregut
që sigurojnë krijimin, transferimin, menaxhimin dhe financimin e pronës së
paluajtshme. Tregu i pasurive të paluajtshme paraqet një numër të tregjeve
rajonale dhe lokale që dallojnë ndjeshëm nga njëra-tjetra lidhur me nivelin e
çmimeve dhe të riskut, gjithashtu lidhur me efikasitetin e investimeve të
pasurive të paluajtshme, etj. Të dhënat mbi tregun e pasurive të paluajtshme në nje periudhe te caktuar janë një tregues
kritik i mbarëvajtjes së ekonomisë së një vendi.
Tregu i pasurive të
paluajtshme është një treg i hapur, lehtësisht i aksesueshëm nga cdo njeri me
likuide të mjaftueshme për tu bërë pronar i një prone të paluajtshme. Ai
rezulton të ketë qenë shumë fitimprurës për një numër të madh blerësish të
zgjuar të cilët duke mësuar si ti shfrytëzojnë luhatjet e tregut, kanë marrë
fitimin më të mirë të mundshëm nga investimet e tyre.Shume prej blerësve te
pasurive te paluajtshme perdorin intuiten e tyre personale apo tregues
rastesore e te pakonfirmuar nga burime zyrtare për të parashikuar vlerat e
ardhshme të qirave të pasurive të akumuluara si dhe për të gjetur momentin e duhur
për të blere apo shitur pasurite e paluajtshme.Padyshim ne raste te tilla
gabimet jane te pashmangshme. Per kete arsye, kur nje investitor zgjedh te
investoje ne pasuri te paluajtshme, analiza e fazes ne te cilen ndodhet
zhvillimi i tregut imobiliar eshte tejet i domosdoshem.Një njohuri bazë mbi
tregun imobilar, do te rrise potencialisht mundesine për të bërë investime të
zgjuara të cilat do të mundesojnë gjenerimin e fitimeve te planifikuara .
Ashtu si çdo treg, edhe
zhvillimi i tregut imobiliar është
ciklik,dhe kalon disa faza.Megjithese nuk ka asnje menyre te sigurt për të
parashikuar zhvillimin e tij, të qenit në dijeni të tendencave të përgjithshme
të tregut është i rëndësishëm për të kryer një investim të zgjuar në fushën e
pasurive të paluajtshme. Historia ka provuar se e kaluara dhe e tashmja zbulojnë
shumë për te ardhmen.
Fazat e zhvillimit te
tregut te pasurive të paluajtshme mund të zgjasin dhjetëvjeçarë ose më shumë.
Ndonjëherë ato dërgojnë sinjale te pavërteta se tregu do të vazhdojë të
zgjerohet apo se falimentimi është afër.Për fat të keq këto sinjale bëhen të
qarta kohë më vonë. Ngrihet pyetja se nëse është kaq e vështirë për të
parashikuar fazën ne te cilen ndodhet tregu imobiliar , përse duhet që një
investitor i zakonshëm të thellohet në këtë temë? Një informacion mbi këtë temë
i nevojitet çdo investitori në treg, për të qënë i aftë të mund ti sigurojë
vetes një farë kthjelltësie mendimi kur tregu bëhet tepër optimist apo
pesimist. Nëse analizohen me kujdes disa parametra te zhvillimit te tregut
imobiliar, çdo investitor mund të ketë një bazë për të gjykuar mbi nivelin e
agresivitetit ose mbrojtjes që duhet të tregojë me marrëveshjet e tij.Shumë
shpesh euforia e turmës ndikon edhe investitorët më të sofistikuar. E vetmja
mënyrë që të mund të minimizohen këto efekte është që të kuptohet saktesisht se çfarë po ndodh në treg. Kjo
siguron një distancë psikologjike nga bota rreth.
Një investitor i zgjuar
mund të përdorë të dhënat e analizuara për situaten/fazen ne te cilen ndodhet
tregu imobiliar për të përshtatur strategjinë e investimit,apo mbrojtur me mire
interesat e tij financiar ne nje transaksion. Megjithatë, është e pamundur të
thuhet sa kohë zgjat çdo faze.
Tregu i pasurive të paluajtshme
kalon në katër faza, konkretisht
Faza 1: Rimëkëmbja;
Faza 2: Zgjerimi;
Faza 3: Hiper Furnizimi
Faza 4: Recesioni,
Faza
1
e ciklit të pasurive të paluajtshme (RIMËKËMBJA);
Rimëkëmbja është
rilindja e ciklit të tregut të pasurive të paluajtshme.Kjo vjen menjëherë pas
fazës së recesionit (fundit të tregut) dhe shënon fillimin e një cikli të ri.Kjo
fazë karakterizohet nga një trend rritës i tregjeve, të cilët në thelb janë duke
marrë vetën nga lëkundjet e fundit ekonomike. Ajo i gjen shumë tregje të
pasurive të paluajtshme, urbane dhe periferike duke vuajtur nga pamundësia për
të dhënë me qira, nga ulje të qirave dhe çmimeve të shitjes, dhe disa raste me
nga nje numer i madh falimentimesh.Kjo gjendje është reflektim i gjendjes
ekonomike të një vendi. Papunësia në këtë moment në shkallë vendi është
relativisht e lartë dhe kërkesa është zvogëluar. Rimëkëmbja
fillon pikërisht në pikën më të ulët në treg.Kur fillon kjo fazë, tashmë ekziston
një furnizim i tepëruar i tregut me pasuri të paluajtshme, për shkak të kërkesës
së fazave të mëparshme për ndërtime dhe rritje të reja.Sidoqoftë, fillimi i
kësaj faze ndodh kur ndërtimet e reja ndalen për shkak se konstatohet gjendja e
furnizimit të tepërt. Gjatë rimëkëmbjes, kërkesa për shtëpitë rritet ngadalë, kërkesë
e cila përballohet nga furnizimi ekzistues dhe që redukton disi furnizimin e
tepërt që ekziston në treg për të çuar drejt shifrave më të balancuara. Numri i
pasurive vakante bie dhe çmimet e qirasë stabilizohen.
Në Shqipëri kjo fazë përkon
me peridhën e viteve 1998-2000. Kjo është periudha fill pas peridhës së
recensionit që goditi vendin në vitin 1997-1998. Vitet 1997 -1998 janë vitet e krizës totale
në Shqipëri, ku norma e inflacionit arriti në 42%[1]. Falimentimi
i firmave piramidale e zhyti ekonominë në krizë, pjesa më e madhe e popullsisë
humbi paratë e investuara në to, duke ndikuar në mënyrë të drejtpërdrejtë tek
ndërtimet dhe duke ulur kërkesën, tregu i banesave pësoi ndryshime të konsiderueshme.Në
këtë periudhë pati një rënie të madhe të numrit të apartamenteve të ofruar për
shitje.Shkaku kryesor i rënies së shitjeve të shtëpive ishte kolapsi politik
dhe ekonomik, që po kalonte vendi, i shkaktuar me se shumti nga falimentimi i shoqërive piramidale .Ndryshuan nivelet e çmimeve, masa
e ofertës dhe kërkesës në drejtime të ndryshme. Zhvlerësimi i monedhës vendase solli edhe zhvlerësim të tregut të banesave.
Si rezultat periudha e
viteve 1998-2000 e gjeti tregun e pasurive të paluajtshme të mbifurnizuar duke
u përpjekur të arrinte balancat. Nivelet e ndërtimit në vitet 1997 deri në vitet
2000 llogariten të jenë më të ultat në historinë 20 vjeçare të zhvillimit të
tregut të pasurive të paluajtshme, në vitin 1998 u ndërtuan 778 mijë metër katror
sipërfaqe të reja, pothuajse të njëjtat ritme vazhduan edhe në vitin 1999 me
620 mijë metër katror.[2]
Në vendin tonë kjo fazë
zhvillimi rezulton të jetë relativisht e shkurtër, rezultat ky edhe i klimës së
vecantë ekonomike edhe politike që karakterizon një vend në tranzicion,
megjithatë kohëzgjatja e kësaj faze varion rast pas rasti, nga njëri treg në
tjetrin.
Kjo është periudha më e
volitshme për të investuar në tregun e pasurive të paluajtshme për një
investitor i cili ka likuide. Këto investime do të maturohen me rimëkëmbjen e
ekonomisë dhe me kalimin në faza të tjera të ciklit të tregut të pasurive të
paluajtshme.
Faza
2
e ciklit të pasurive të paluajtshme (ZGJERIMI)
Kjo fazë përkon me ditët
më të mira për ekonominë e një vendi. Në këtë fazë tregjet financiare dhe
imobiliare tregojnë shenja të rimëkëmbjes.Ajo karakterizohet nga rritja e kërkesës
per te perdorur apo zoteruar pasuri te paluajtshme ,gjithashtu nga një rritje e
evidentueshme e normave të qirasë në shkallë vendi. Zhvilluesit e pasurive të
paluajtshme nisin të blejnë dhe të ndërtojnë prona të reja. Thithja e hapësirës
urbane është në rritje, dhe tregjet e
përgjithshme komerciale përmirësohen në
mënyrë të vazhdueshme. Kreditë hipotekore marrin një vrull të ri. Çmimet e
pasurive të patundshme arrijnë vlerat rekord. Investitorët synojnë të permbushin
kerkesat e tyre drejt pasurive qe ndodhen ne zona me nje infrastrukture te
zhvilluar, duke synuar kryesisht zonat qëndrore te qyteteve te mëdha me ndërtime
të reja.Zhvillimi i tregut imobiliar në fazen e zgjerimit është i lidhur ngushtesisht jo vetem me faktorë
ekonomikë edhe me faktorë social, si lëvizjet demografike nga zonat rurale
drejt zonave urbane dhe padyshim edhe me faktorë politike në rastin e aplikimit
të politikave promovuese apo lehtësuese në lidhje me realizimin e ndërtimeve në zonat urbane apo
rurale. Dukuritë e kësaj faze te zhvillimit te tregut imobiliar variojnë nga
qyteti në qytet, nga shteti në shtet dhe nën-tregjet karakteristike të cdo
vendi, por në përgjithësi kjo është një periudhë zhvillimi.
Në Shqipëri kjo fazë përkon
me peridhën pas vitit 2000 deri në vitin 2007. Pas krizës së rëndë të vitit
1997, Shqipëria ka përjetuar ritme të larta të rritjes ekonomike.Në vitin 2000
rezulton se fondet e investuara në sektorin e ndërtimit janë rritur me 89,1 %
kundrejt vitit 1997. Ky bum u shoqërua, gjithashtu me shpresa tepër optimiste
për të ardhmen e çmimeve të pasurive të paluajtshme, cka solli edhe nje bum kredish
në Shqipëri, i cili e arriti kulmin në vitin 2005, me një rritje prej 74% ose
në vlerë prej 51.9 miliardë lekë. Kjo periudhë përkon, gjithashtu edhe me rritjen
e nivelit të remitancave ose dërgesave prej emigrantëve. Remitancat janë rritur
në masën 32% në vitin 2004 krahasuar me një vit më parë, në vitin 2006 remitancat
arrijnë vlerën maximale prej 1370 milionë lekë.[3]
Faza e Zgjerimit përgjithësisht
karakterizohet nga një zhvillim i ngadaltë. Megjithatë, normat fillojnë të
rriten më shpejt, duke krijuar kështu një flluskë të pasurive të patundshme.
Kur furnizimi arrin të njëjtin nivel me kërkesën brenda tregut, duke krijuar kështu
nje ekuilibër mes tyre, përfundon faza e
zgjerimit.
Faza
3
e ciklit të pasurive të paluajtshme ( HIPER FURNIZIMI)
Pas fazës së Ekuilibrit
ndërtimet e reja zakonisht vazhdojnë pasi subjektet që veprojnë në treg nuk e
kuptojnë që ekuilibri është arritur. Kjo është periudha në ciklin kur tregjet përjetojnë
bumin, dhe janë të mbinxehur. Pas fazës së dytë ku kërkesa ishte e lartë dhe
tregu synonte ta plotësonte ate permes gjenerimit te pasurive te reja, në këtë faze,
tregu imobiliar rezulton i saturuar në raport me kërkesën reale që ka në treg për
pasuri të paluajtshme. Kjo sjell një ulje të çmimit të qirave peë banesat dhe çmimet
e banesave në rënie, ndërkohë që pronat që nuk mund të tregëtohen janë në
rritje. Normat e banimit fillojnë të bien. Përfundimisht, subjektet që veprojnë
në treg fillojnë të kuptojnë se ndodhen në një situatë hiper-furnizimi dhe
normat e ndërtimeve të reja fillojnë të ngadalësohen. Rezultati i këtij reagimi
varet nga shumë faktorë. Për shembull, nëse rënia e normave të ndërtimeve të
reja ndodh shpejt pasi preket pika e ekuilibrit, tregu mund të kthehet në një
fazë të mëparshme. Është gjithashtu e mundshme që tregu të mbetet në fazën e Hiper-
Furnizimit për një periudhë të gjatë kohore.
Shqipëria aktualisht
ndodhet në një fazë hiper-furnizimi por relativisht të kontrolluar. Në vitin
2007 në Shqipëri u shfaqen shenjat e para të krizës ekonomike dhe niveli i
remitancave filloi të bjerë. Çmimet e banesave vazhduan rritjen e tyre deri në
vitin 2007, kur u vu re për herë të parë një prirje për ngadalësim në sektorin
e ndërtimit, gjithashtu gjatë këtij viti pati një rënie prej 13,7% në vëllimin
e shitjeve. Prirja vjetore rënëse e ndërtimeve të reja sinjalizoi se tregu po përballej
me një ngadalësim të kërkesës për pasuri të paluajtshme, gjë e cila solli një
rënie të lehtë të çmimeve.
Frenimi në rritjen e
indeksit është i lidhur me zbutjen e kërkesës për banesa, ashtu edhe me rritjen
e ofertës për to gjatë vitit 2008, sipërfaqet e reja të ndërtuara gjatë ketij viti ishin 2,8 milion metër katror, pra të
rritur me 125 % krahasuar me vitin 2007.
Vitet e fundit tregu i
pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka qendruar në këtë fazë, dhe është ende e
pasigurt nëse do të mundet të kthehet në një fazë më të hershme apo do të shkojë
drejt fazës së fundit të këtij cikli të tregut.
Faza
4
e ciklit të pasurive të paluajtshme (RECESIONI)
Kjo eshte faza me
problematike e zhvillimit te tregut imobiliar.Një numër i madh pronash përvetësohen
nga bankat për shkak të mospagimit te detyrimeve financiare, falimentimet e
shoqerive tregetare ndikojne negativisht ne tregun imobiliar, ndërpriten kontratat
e qiramarrjes, dhe shumë pasuri te paluajtshme qëndrojnë vakante për nje kohe te gjate. Çmimet
e shtëpive bien ndërsa ofertat për shitje rriten. Reduktimet e vleres se qirave janë të zakonshme dhe
pronarët shpesh ofrojne marrëveshje. Faza e recesionit është një kohë e mirë
për investitorët oportunistë. Ata mund të piketojnë një pronë në gjendje të
vështirë, ta blejnë me një çmim të leverdishëm, të investojnë në përmirësimin e
saj dhe të presin fazën e ardhshme të zgjerimit të ciklit të tregut të pasurive
të paluajtshme për ta hedhur rishtazi në treg.
Shembulli me i fundit
dhe më pastër i kësaj faze është recesioni me të cilin u përball SH.B.A në
vitin 2008.Kriza financiare e vitit 2008 i dha tronditjen më të madhe tregut të
pasurive të paluajtshme në SHBA që nga periudha e Depresionit të Madh. Kjo
gjendje e pati ndër të tjerë origjininën te politikat e ndjekura në fillim të
viteve 2000 për lehtësimin e standarteve të kreditimit, të cilat u ndoqën për
shkak të presionit konkurrues mes bankave për të zaptuar sa me shumë nga tregu
i kredive hipotekore. Gjithashtu politikat qeveritare synuan rritjen e numrit të pronarëve të shtëpive duke u ofruar
kështu shumë më tepër lehtësira proceduriale blerësve potenciale, politika të
cilat natyrisht lehtësuan mundësinë e blerjes së shtëpisë nga blerës të cilët
nuk kishin fonde të mjaftueshme për pagesa të mëdha. Kjo coi në një eufori kolektive drejt blerjeve
të shtëpive, dhe krijoi një numër investuesisht të cilët synonin blerjen e
pasurive të paluajtshme me qëllim për ti rishitur ato duke gjykuar me optimizem
nga kërkesa në rritje për pasuri të paluajtshme. Kjo situatë u cilësua nga
Robert Shiller, Profesor i Ekonomisë në Universitetin e Yale, i cili në punën e
tij parashikoi krizën që po afrohej, si “situatë
Bollëku të paarsyeshëm”. Në
retrospektivë vihet re se ndërtimet e reja po rrisnin normat e ofertës në treg përtej
kërkesës. Ndërkohë institucionet financiare nisën të hasnin problem për të
vjelur huatë e dhëna. Këto ishin disa nga shkaqet kryesore që cuan në
recesionin e vitit 2008 në SHBA.
Kreditë hipotekore u
bënë disi më të vështira për tu siguruar nga institucionet financiare në vështirësi,
pavarësisht nga historia e kreditit të huamarrësit, çka bëri që kërkesa për
shtëpi të zbutet. Kjo solli një ulje të niveleve të cmimeve, ndërkohë që numri
i shtëpive të pashitura u zgjerua në mënyrë dramatike dhe ndërtuesit braktisën
projektet në zhvillim. Recesioni i vitit 2018 i tregut të pasurive të
paluajtshme në ShBA është shembulli me i pastër i fazës së fundit të ciklit të
tregut të pasurive të paluajtshme.
Por tregjet në fund dalin
edhe nga kjo fazë, dhe skenari i përgjithshëm ekonomik tregon shenja të
rimëkëmbjes. Cikli përsëritet, me kërkesën e qiramarrësve në rritje, qiratë dhe
cmimet e pronave në rritje, cka ecën hap pas hapi me ekonominë në shkallë
vendi.
Ajo që është e rëndësishme
në këtë cikël për një investitor të zotë është të dijë kur të hyjë në treg si
edhe kur të dalë prej tij. Gjithashtu cdo investitor qe zgjedh te investoje në
pasuritë e paluajtshme duhet të mësojë të mos bjerë pre e panikut nisur nga
tendencat e tregut, cka mund të cojë në vendime te nxituara si per shembull
shitjen e një prone me një cmim të ulët
në momentin kur tregu është në rënie me idenë që të shmangë riskun e rënieve të
mëtejshme.Një blerës i zgjuar duhet të kujdeset për të gjetur momentin e duhur
për të hyrë në treg.
Duhet të mbahet
parasysh se treguesit te seciles prej fazave
te zhvillimit të tregut imobiliar duhet jenë vetëm pjesërisht përcaktues dhe
influencues në vendimmarrjen e
investitoreve. Nuk keshillohet të procedohet me blerjen e një prone vetëm sepse
tregu është i mbinxehur dhe mendohet se nuk duhet humbur mundësia. Blerja e një
prone kërkon një analizë më të gjerë dhe te kujdesshme, për të marrë këtë vendim
të rëndësishëm financiar. Nuk këshillohet të tërhiqen likuide nga kursimet për
të blerë ndonjë pronë të paluajtshme, sepse normat e interesit janë të ulëta. Dhe
nëse normat e interesit janë të larta, nuk do të thotë që të ndikojë si faktor kryesor
në vendimmarrje për të ceduar një investim që do të kishtepërfitime ekonomike në
të ardhmen..
Treguesit makroekonomikë janë të dobishëm për të krijuar një ide të përgjithshme.Por në mënyrë që një investitor të jetë i suksesshëm në tregun e pasurive të paluajtshme, duhet të jetë i qartë se cilat janë qëllimet e tij financiare dhe çfarë e bën një marrëveshje të mundshme të vlefshme për realizimin e këtyre qëllimeve. Gjithashtu nevojitet të kryhet nje studim se cfarë po ndodh në zonën specifike ku synohet të investohet, dhe si mund të behet një ofertë të përshtatshme me situatën në të cilën ndodhet në atë moment tregu imobiliar, duke pasur si qëllim minimizimin e humbjeve financiare nga një ofertë e tillë .Të gjitha këto janë faktorë që duhen vlerësuar me kujdes per të bërë një investim fitimprurës në tregun e pasurive të paluajtshme.
*******
Referenca:
The Rise and fall of US housing market. Past, Present and Future - Junior Achievement U.S.A
Disertacion. Zhvillimi dhe Problematikat e Tregut të Pasurive të Paluajtshme në Shqipëri - Luçiana Koprecenka (Kabella)
Bussines and Real Estate Cycles - Siti Almafahaza Hussein
