Strategjia për investime fitimprurëse në Pasuri te Paluajtshme

“Pasuritë e paluajtshme nuk mund të humbasin ose të vidhen. Nëqoftëse praktikohet blerja në mënyrë të zgjuar, shlyerja e plotë e vlerës, dhe një menaxhim me kujdes të arsyeshëm investimi në pasuritë e paluajtshme mund të konsiderohet investimi më i sigurt në botë” – Franklin D. Roosevelt


Për shumë investitorë të thjeshtë investimi në pasuritë e paluajtshme është një territor i panjohur. Ndryshe nga tregjet e aksioneve dhe obligacioneve tregu i pasurive të paluajtshme ka rregulla të tjera të cilat duhen njohur për të shënuar investime sa më fitiprurëse. Blerja e një pasurie të paluajtshme është më tepër se sa gjetja e një ndërtesë për të quajtur shtëpi. Është një ndërmarje fitimprurëse, e cila nëse bëhet në mënyrën e duhur do të ulë kostot e të ardhmes, do të sjell të ardhura të qëndrueshme për një individ dhe të jap siguri ekonomike. Megjithëse tregu i pasurive të paluajtshme ofron mundësi të pafundme për të bërë fitime, procesi i vendimmarjes për cdo investim kërkon një analizë të thellë të disa faktorëve thelbësorë dhe një mendje të ftohtë.


Investimi në një pasuri të paluajtshme është një investim me rëndësi, dhe si i tillë kërkon një studim të vëmendshëm të atyre elementeve të tregut imobilar që mundesojnë marrjen e një vendimi të duhur dhe realizimin e të ardhurave të planifikuara. Nëntëdhjetë e pesë përqind e të gjitha vendimeve, që duhet të marë një individ, bëhen të qarta pasi grumbullohen faktet. 5% tjetër janë vendime impulsive. Duke pasur parasysh rëndësinë në rritje të tregut të pasurive të paluajtshme në sferen sociale dhe ekonomike, aksesi në informata të besueshme, të qarta dhe të plota është shumë e rëndësishme, dhe shpesh është një parakusht për arritjen e një qëllimi të caktuar. Parë në një këndvështrim afatgjatë, marrja e vendimeve dhe bërja e zgjedhjeve të mirëanalizuara lidhur me pronat specifike ku do të investohet shmang rrezikun e një investimi të keq. Kur bëhet fjalë për marrjen e vendimeve me kujdesin e duhur, çelësi është njohja e pyetjeve të duhura për të kërkuar përgjigjet që nevojiten. Supozimi bazë mbi të cilin mbështetet procesi i vendimmarrjes është racionaliteti i një subjekti vendimmarrës, çka do të thotë se e merr vendimin vetëm duke u mbështetur te të ashtëquajturat koncepte racionale të vendimmarrjes, pa marrë parasysh faktorët emotive. 


Çelësi për një vendimmarje të duhur  në fushën e pasurive të paluajtshme është të veprosh duke aplikuar eksperiencën, gjykimin e mire dhe kreativitetin. Për të arritur një vendimarrje sa më efektive janë një numër faktorësh të cilët duhen patur parasysh nga cdo investitor, si më poshtë vijon:


 


1.         Vendndodhja e Pronës. 


Postulati i tregut të pasurive të paluajtshme ka qenë edhe mbetet “Vendondodhja, Vendndodhja, vendndodhja”. Vendondodhja është faktori më i rëndësishëm për një investim fitimprurës në tregun e pasurive të paluajtshme.Vendndodhja e pronës përfundimisht do të përcaktojë suksesin e përgjithshëm të investimit, duke ndikuar në sasinë e qirasë që mund të jepet prona, llojet e qiramarrësve që aplikojnë dhe shkallën e konkurencës. Padyshim një pasuri e cila është pranë zonave të zhvilluara urbane, ka shërbime utilitare,rrugë të përshtatshme, mundësi parkimi, parqe, argëtim  ka më shumë shanse si në rastin e qeradhenies ashtu dhe ne rastin e shitjes se saj tek te tretet.


Sigurisht që kjo duhet parë lidhur ngushtësisht me qëllimin e shfrytëzimit të kësaj prone, duke qenë se afërsia me lehtësitë, zonat paqësore të përshtatura, gjendja e lagjes, pamjet piktoreske, etj janë faktorë kryesorë për vlerësimin e pronës që do të përdoret për banim. Ndërkohë që afërsia me tregjet, magazinat, rrugët e transportit, autostradat, zonat e përjashtuara nga taksat etj luajnë një rol të rëndësishëm për vlerësimin e pronës që do të përdoret për qëllime biznesi.


Këshillohet që në cdo rast të bëhet një studim i përgjithshëm për mënyrën se si ajo zonë specifike pritet të zhvillohet gjatë periudhës së investimit. Mund të ndodhë që në tokën e lirë ngjitur me banesën të  planifikohet të ngrihet një fabrikë e zhurmshme, ose që nga organet vendore të jetë duke u miratuar një projekt për të ndërtuar një park në afërsi të lagjes. Faktorët e mësipërm ulin dhe rrisin respektivisht vlerën e pronës. Për këtë arsye duhet bërë gjithmonë një studim i zonës dhe prirjeve të pronarëve fqinj para se të procedohet me një investim afatgjatë.


2.         Vlerësimi Financiar.


Çdo investues në tregun e pasurive të paluajtshme duhet të ketë një pasqyrë të qartë mundësive financiare që ka, masës së përfitimit që do të marrë nga investimi në fjalë dhe kohën kur do të mund të vjelë këtë përfitim.


Ndërtimi i një plani financiar dhe buxheti para kryerjes së një blerjeje është faktor kyç, pasi investuesi do të duhet të mbulojë financiarisht jo vetëm vlerën e kredisë hipotekore (nëse ka), por edhe taksat, mirëmbajtjen, kostot e projektimit, përmirësimet dhe shpenzimet për komplikimet e paparashikuara të cilat mund të vijnë me pronën. Llogaritja se cili do të jetë fitimi i vërtetë kundrejt investimit fillestar është ajo që ka rëndësi.


Metodologjitë e vlerësimit të përdorura zakonisht për vlerësimin financiar të një prone përfshijnë:


Një vështrim krahësimor të shitjeve: Shitjet e pronave të ngjashme me karakteristika të krahësueshme.


Një llogaritje e përgjithshme e kostos: Llogaritje e të gjitha shumave të cilat do të llogariten në këtë investim minus kosto e amortizimit. 


Një parashikim i të ardhurave të pritshme: Bazuar në prurjet e pritshme të qirave, ose rritjet e cmimeve të banesave.


 


3.         Nevoja për mbikëqyrje.


Një mënyrë kyçe për të siguruar maksimizimin e fitimit nga investimi i kryer është të zgjidhet një pronë e cila nuk do të kërkojë shumë mirëmbajtje dhe mbikëqyrje. Kjo do të thotë të synohen prona të cilat mund të jepen me qera afatgjata, ndërkohë që prona të cilat janë të favorshme për tu dhënë për qera pushuesve ose studentëve janë të destinuara të kenë një kosto më të lartë mirëmbajtje dhe gjithashtu periudha më të gjata ku do të jenë vakante në vazhdën e viteve. Qiramarrësit afatgjatë të qëndrueshëm japin fitimin më të mirë të mundshëm nga investimi.


Gjithashtu pronat me vlera mesatare janë më të kërkuara dhe më të lehta për tu dhënë me qera dhe për tu shitur në tregun e pasurive të paluajtshme se sa pronat luksoze. Ato janë vërtetuar të japin rendimentin më të lartë nga viti në vit në krahësim nga pronat luksoze të cilat përvec tregut të limituar kërkojnë edhe më tepër mirëmbajtje.


 


4.         Përcaktimi i qëllimit të investimit.


Duke pasur parasysh likuiditetin e ulët dhe investimet me vlerë të lartë në pasuri të paluajtshme, mungesa e një qëllimi të qartë mund të çojë në rezultate të papritura duke përfshirë vështirësi financiare, veçanërisht nëse investimi është realizuar përmes kreditimit.


Përpara se të kryhet çfarëdolloj investimi në fushën e pasurive të paluajtshme këshillohet të identifikohet se cilës kategori i përshtatet qëllimi i investuesit dhe të përgatitet në përputhje me rrethanat. Duke patur të qartë qëllimin e investimit është më e lehtë të merret një vendim i vlefshëm dhe fitimprurës për investuesin. Një pasuri e paluajtshme mund të blihet për disa arsye, konkretisht:


1.         Vetë-përdorim: Kjo bëhet për të kursyer në qira në periudhë afatgjate, dhe për të përmirësuar cilësinë e jetesës së investuesit.


2.         Blerje për tu dhënë me Qira: Kjo bëhet për të siguruar të ardhura të  qendrueshme për investuesin. Kjo kërkon një nivel investimi personal të vazhdueshëm nga investuesi për trajtimin e mosmarrëveshjeve të mundshme dhe çështjeve ligjore, menaxhimin e qiramarrësve, riparimin e pronës etj.


3.         Blerje me qëllim shitje (Afatshkurtër): Në investimet e tilla fitimi është zakonisht i vogël  zakonisht kjo kategori blerjeje realizohet gjate fazes se ndërtimit, për tu shitur me një çmim disi më të lartë pasi pasuria të jetë gati


4.         Blerje me qëllim shitje (Afatgjatë): Përfshin blerjen e një prone dhe pritjen e rritjes së vlerës së saj në treg, duke kryer investime të ndryshme të cilat do ta rrisin vlerën e saj në mënyrë të konsiderueshme.


 


5.         Përcaktimi i formës së financimit të investimit.


Është e rëndësishme të vendoset mbi formën e financimit të një investimi në fushën e pasurive të paluajtshme. Kjo sepse përvec faktit se përgjithësisht investohen shuma të konsiderueshme, rezulton që këto shuma do te jenë të ngrira për një kohë të gjatë dhe atë pasuri. Për këtë arsye sugjerohet që të mos investohen kursimet në një pasuri të paluajtshme, sepse në këtë mënyrë mund te paraqesë rrezikshmëri të lartë reduktimi. Konsiderohet më pozitive që investimi të bëhet pjeserisht apo plotesisht permes kredititmit. Sigurisht që në këtë fazë duhen gjetur kreditë më të favorshme dhe duhet kryer një studim i hollësishëm, duke krahësuar ofertat e bankave dhe institucioneve të ndryshme financiare.


 


6.         Përcaktimi i pasurisë ku do të investohet, duke diferencuar ndërtime të reja me ndërtimet ekzistuese


Është e rëndësishme të përcaktohet lloji i ndërtimit ku do të bëhet investimi, pra nëse do të jetë në një ndërtim të ri ose në një ndërtim ekzistues.


Njësitë e reja të ndërtimit zakonisht ofrojnë çmime tërheqëse, mundësinë e përshtatjes, lehtësira të dokumentuara mirë dhe tituj të qartë. Investitori duhet të vendosë marrëdhënie vetëm me kompaninë e ndërtimit. Rreziqet përfshijnë vonesën në posedim, një rritje të shpenzimeve, mungesë të informacionit për zonen etj. Ndërkohë që pasuritë e rishitura kanë tipare të kundërta dhe mund të kenë nevojë për një kontroll më të plotë mbi pronësinë, dokumentet dhe çështjet ligjore.


Në të  dyja rastet janë disa pika qe duhen patur parasysh para se të merret një vendim.


•           Kryeja e një kontrolli mbi projektet e kaluara dhe reputacionin e kompanisë ndërtimore për investime të reja ndërtimore


•           Shqyrtimi i të dhënave të pronës, studimi e raportit të vlerësimit për ndërtimet e vjetra.


•           Në rastet e pasurive të rishitura ka rëndësi kryerja e një kontrolli mbi shpenzimet mujore të mirëmbajtjes, taksat e papaguara dhe taksat nga pronarët e kaluar.


•           Në rast investimi në një prone e cila është aktualisht e dhënë me qira duhet të përmbajë edhe një informacion mbi detajet e kontratës së qerase, koha e përfundimit të kontratës së qerasë, mundësia e rinovimit në favor të qiramarrësit, informacionin nëse pjese te ndryshme te ambientit (kryesisht ato që lidhen me investime të luajtshme) të cilat gjenden në pronë janë në pronësi të qiramarrësit apo pronarit etj.


Për sa më sipër tregu i pasurive të paluajtshme është një treg i vështirë për tu parashikuar. Vendimet lidhur me investimet në pasuritë e paluajtshme shpesh përfshijnë një analizë komplekse të një sasie të madhe të dhënash. Gjëja më e mirë lidhur me investimin në pasuritë e paluajtshme për një investitor fillestar është të hyjë në tregun e pasurive të paluajtshme me investime modeste dhe të sigurta, dhe ndërkohë që krijon një ide mbi mënyrën se si tregu funksionon mund të guxojë për investime më tërheqëse në vlera më të mëdha.


Të  gjithë elementet e referuar në këtë artikull janë të rëndësishëm për tu analizuar pëpara  se të merret një vendim lidhur me një investim potencial. Investimi në një pasuri të paluajtshme është një vendim i rëndësishëm për investitorët privatë për shkak të shpenzimeve të mëdha të investimeve dhe frikës nga humbjet substanciale. Megjithatë pavarësisht rrezikut të përfshirë investitorët janë të prirur për të investuar në pasuri të patundshme, sepse potenciali për fitim është i jashtëzakonshëm. Nuk këshillohet të bëhen investime nën shtysën e momentit. Siguria se të gjitha kriteret e vendimmarrjes janë vlerësuar tërësisht, zvogëlon rrezikun financiar dhe e mbron investitorin nga streset e shkaktuara nga komplikime të paparashikuara. Suksesi përmes investimeve në pasuritë e paluajtshme është i arritshëm në çdo kohë. Ndonëse pasiguria është e pranishme, rreziku i përfshirë është i menaxhueshëm, për sa kohë investitori vendos të ndjekë disa kritere në vendimmarrje.


Tregohuni të vëmendshëm dhe investoni në mënyrë inteligjente !


 


                                                                        **********