“Pasuritë
e paluajtshme nuk mund të humbasin ose të vidhen. Nëqoftëse praktikohet blerja
në mënyrë të zgjuar, shlyerja e plotë e vlerës, dhe një menaxhim me kujdes të
arsyeshëm investimi në pasuritë e paluajtshme mund të konsiderohet investimi më
i sigurt në botë” – Franklin D. Roosevelt
Për shumë investitorë
të thjeshtë investimi në pasuritë e paluajtshme është një territor i panjohur.
Ndryshe nga tregjet e aksioneve dhe obligacioneve tregu i pasurive të
paluajtshme ka rregulla të tjera të cilat duhen njohur për të shënuar investime
sa më fitiprurëse. Blerja e një pasurie të paluajtshme është më tepër se sa
gjetja e një ndërtesë për të quajtur shtëpi. Është një ndërmarje fitimprurëse,
e cila nëse bëhet në mënyrën e duhur do të ulë kostot e të ardhmes, do të sjell
të ardhura të qëndrueshme për një individ dhe të jap siguri ekonomike.
Megjithëse tregu i pasurive të paluajtshme ofron mundësi të pafundme për të
bërë fitime, procesi i vendimmarjes për cdo investim kërkon një analizë të
thellë të disa faktorëve thelbësorë dhe një mendje të ftohtë.
Investimi në një pasuri
të paluajtshme është një investim me rëndësi, dhe si i tillë kërkon një studim
të vëmendshëm të atyre elementeve të tregut imobilar që mundesojnë marrjen e
një vendimi të duhur dhe realizimin e të ardhurave të planifikuara. Nëntëdhjetë e pesë përqind e të gjitha
vendimeve, që duhet të marë një individ, bëhen të qarta pasi grumbullohen
faktet. 5% tjetër janë vendime impulsive. Duke pasur parasysh rëndësinë në
rritje të tregut të pasurive të paluajtshme në sferen sociale dhe ekonomike,
aksesi në informata të besueshme, të qarta dhe të plota është shumë e
rëndësishme, dhe shpesh është një parakusht për arritjen e një qëllimi të
caktuar. Parë në një këndvështrim afatgjatë, marrja e vendimeve dhe bërja e
zgjedhjeve të mirëanalizuara lidhur me pronat specifike ku do të investohet
shmang rrezikun e një investimi të keq. Kur bëhet fjalë për marrjen e vendimeve
me kujdesin e duhur, çelësi është njohja e pyetjeve të duhura për të kërkuar
përgjigjet që nevojiten. Supozimi bazë mbi të cilin mbështetet procesi i
vendimmarrjes është racionaliteti i një subjekti vendimmarrës, çka do të thotë
se e merr vendimin vetëm duke u mbështetur te të ashtëquajturat koncepte
racionale të vendimmarrjes, pa marrë parasysh faktorët emotive.
Çelësi
për një vendimmarje të duhur në fushën e
pasurive të paluajtshme është të veprosh duke aplikuar eksperiencën, gjykimin e
mire dhe kreativitetin. Për të arritur një vendimarrje sa
më efektive janë një numër faktorësh të cilët duhen patur parasysh nga cdo
investitor, si më poshtë vijon:
1. Vendndodhja e Pronës.
Postulati i tregut të
pasurive të paluajtshme ka qenë edhe mbetet “Vendondodhja, Vendndodhja,
vendndodhja”. Vendondodhja është faktori më i rëndësishëm për një investim
fitimprurës në tregun e pasurive të paluajtshme.Vendndodhja e pronës
përfundimisht do të përcaktojë suksesin e përgjithshëm të investimit, duke
ndikuar në sasinë e qirasë që mund të jepet prona, llojet e qiramarrësve që
aplikojnë dhe shkallën e konkurencës. Padyshim një pasuri e cila është pranë zonave
të zhvilluara urbane, ka shërbime utilitare,rrugë të përshtatshme, mundësi
parkimi, parqe, argëtim ka më shumë
shanse si në rastin e qeradhenies ashtu dhe ne rastin e shitjes se saj tek te
tretet.
Sigurisht që kjo duhet
parë lidhur ngushtësisht me qëllimin e shfrytëzimit të kësaj prone, duke qenë
se afërsia me lehtësitë, zonat paqësore të përshtatura, gjendja e lagjes,
pamjet piktoreske, etj janë faktorë kryesorë për vlerësimin e pronës që do të
përdoret për banim. Ndërkohë që afërsia me tregjet, magazinat, rrugët e
transportit, autostradat, zonat e përjashtuara nga taksat etj luajnë një rol të
rëndësishëm për vlerësimin e pronës që do të përdoret për qëllime biznesi.
Këshillohet që në cdo
rast të bëhet një studim i përgjithshëm për mënyrën se si ajo zonë specifike
pritet të zhvillohet gjatë periudhës së investimit. Mund të ndodhë që në tokën
e lirë ngjitur me banesën të planifikohet
të ngrihet një fabrikë e zhurmshme, ose që nga organet vendore të jetë duke u
miratuar një projekt për të ndërtuar një park në afërsi të lagjes. Faktorët e
mësipërm ulin dhe rrisin respektivisht vlerën e pronës. Për këtë arsye duhet
bërë gjithmonë një studim i zonës dhe prirjeve të pronarëve fqinj para se të
procedohet me një investim afatgjatë.
2. Vlerësimi Financiar.
Çdo investues në tregun
e pasurive të paluajtshme duhet të ketë një pasqyrë të qartë mundësive
financiare që ka, masës së përfitimit që do të marrë nga investimi në fjalë dhe
kohën kur do të mund të vjelë këtë përfitim.
Ndërtimi i një plani
financiar dhe buxheti para kryerjes së një blerjeje është faktor kyç, pasi
investuesi do të duhet të mbulojë financiarisht jo vetëm vlerën e kredisë
hipotekore (nëse ka), por edhe taksat, mirëmbajtjen, kostot e projektimit,
përmirësimet dhe shpenzimet për komplikimet e paparashikuara të cilat mund të
vijnë me pronën. Llogaritja se cili do të jetë fitimi i vërtetë kundrejt
investimit fillestar është ajo që ka rëndësi.
Metodologjitë e
vlerësimit të përdorura zakonisht për vlerësimin financiar të një prone
përfshijnë:
Një vështrim krahësimor
të shitjeve: Shitjet e pronave të ngjashme me karakteristika të krahësueshme.
Një llogaritje e
përgjithshme e kostos: Llogaritje e të gjitha shumave të cilat do të llogariten
në këtë investim minus kosto e amortizimit.
Një parashikim i të
ardhurave të pritshme: Bazuar në prurjet e pritshme të qirave, ose rritjet e
cmimeve të banesave.
3. Nevoja për mbikëqyrje.
Një mënyrë kyçe për të
siguruar maksimizimin e fitimit nga investimi i kryer është të zgjidhet një
pronë e cila nuk do të kërkojë shumë mirëmbajtje dhe mbikëqyrje. Kjo do të
thotë të synohen prona të cilat mund të jepen me qera afatgjata, ndërkohë që prona
të cilat janë të favorshme për tu dhënë për qera pushuesve ose studentëve janë
të destinuara të kenë një kosto më të lartë mirëmbajtje dhe gjithashtu periudha
më të gjata ku do të jenë vakante në vazhdën e viteve. Qiramarrësit afatgjatë
të qëndrueshëm japin fitimin më të mirë të mundshëm nga investimi.
Gjithashtu pronat me
vlera mesatare janë më të kërkuara dhe më të lehta për tu dhënë me qera dhe për
tu shitur në tregun e pasurive të paluajtshme se sa pronat luksoze. Ato janë
vërtetuar të japin rendimentin më të lartë nga viti në vit në krahësim nga
pronat luksoze të cilat përvec tregut të limituar kërkojnë edhe më tepër
mirëmbajtje.
4. Përcaktimi i qëllimit të investimit.
Duke pasur parasysh
likuiditetin e ulët dhe investimet me vlerë të lartë në pasuri të paluajtshme,
mungesa e një qëllimi të qartë mund të çojë në rezultate të papritura duke
përfshirë vështirësi financiare, veçanërisht nëse investimi është realizuar
përmes kreditimit.
Përpara se të kryhet
çfarëdolloj investimi në fushën e pasurive të paluajtshme këshillohet të
identifikohet se cilës kategori i përshtatet qëllimi i investuesit dhe të
përgatitet në përputhje me rrethanat. Duke patur të qartë qëllimin e investimit
është më e lehtë të merret një vendim i vlefshëm dhe fitimprurës për investuesin.
Një pasuri e paluajtshme mund të blihet për disa arsye, konkretisht:
1. Vetë-përdorim:
Kjo bëhet për të kursyer në qira në periudhë afatgjate, dhe për të përmirësuar
cilësinë e jetesës së investuesit.
2. Blerje për tu dhënë me Qira:
Kjo bëhet për të siguruar të ardhura të
qendrueshme për investuesin. Kjo kërkon një nivel investimi personal të
vazhdueshëm nga investuesi për trajtimin e mosmarrëveshjeve të mundshme dhe
çështjeve ligjore, menaxhimin e qiramarrësve, riparimin e pronës etj.
3. Blerje me qëllim shitje (Afatshkurtër):
Në investimet e tilla fitimi është zakonisht i vogël zakonisht kjo kategori blerjeje realizohet
gjate fazes se ndërtimit, për tu shitur me një çmim disi më të lartë pasi
pasuria të jetë gati
4. Blerje me qëllim shitje (Afatgjatë):
Përfshin blerjen e një prone dhe pritjen e rritjes së vlerës së saj në treg,
duke kryer investime të ndryshme të cilat do ta rrisin vlerën e saj në mënyrë
të konsiderueshme.
5. Përcaktimi i formës së financimit të
investimit.
Është e rëndësishme të
vendoset mbi formën e financimit të një investimi në fushën e pasurive të
paluajtshme. Kjo sepse përvec faktit se përgjithësisht investohen shuma të
konsiderueshme, rezulton që këto shuma do te jenë të ngrira për një kohë të
gjatë dhe atë pasuri. Për këtë arsye sugjerohet që të mos investohen kursimet
në një pasuri të paluajtshme, sepse në këtë mënyrë mund te paraqesë rrezikshmëri
të lartë reduktimi. Konsiderohet më pozitive që investimi të bëhet pjeserisht
apo plotesisht permes kredititmit. Sigurisht që në këtë fazë duhen gjetur
kreditë më të favorshme dhe duhet kryer një studim i hollësishëm, duke
krahësuar ofertat e bankave dhe institucioneve të ndryshme financiare.
6. Përcaktimi i pasurisë ku do të
investohet, duke diferencuar ndërtime të reja me ndërtimet ekzistuese
Është e rëndësishme të
përcaktohet lloji i ndërtimit ku do të bëhet investimi, pra nëse do të jetë në
një ndërtim të ri ose në një ndërtim ekzistues.
Njësitë e reja të
ndërtimit zakonisht ofrojnë çmime tërheqëse, mundësinë e përshtatjes, lehtësira
të dokumentuara mirë dhe tituj të qartë. Investitori duhet të vendosë
marrëdhënie vetëm me kompaninë e ndërtimit. Rreziqet përfshijnë vonesën në
posedim, një rritje të shpenzimeve, mungesë të informacionit për zonen etj.
Ndërkohë që pasuritë e rishitura kanë tipare të kundërta dhe mund të kenë
nevojë për një kontroll më të plotë mbi pronësinë, dokumentet dhe çështjet
ligjore.
Në të dyja rastet janë disa pika qe duhen patur
parasysh para se të merret një vendim.
• Kryeja e një kontrolli mbi projektet
e kaluara dhe reputacionin e kompanisë ndërtimore për investime të reja
ndërtimore
• Shqyrtimi i të dhënave të pronës,
studimi e raportit të vlerësimit për ndërtimet e vjetra.
• Në rastet e pasurive të rishitura ka
rëndësi kryerja e një kontrolli mbi shpenzimet mujore të mirëmbajtjes, taksat e
papaguara dhe taksat nga pronarët e kaluar.
• Në rast investimi në një prone e cila
është aktualisht e dhënë me qira duhet të përmbajë edhe një informacion mbi
detajet e kontratës së qerase, koha e përfundimit të kontratës së qerasë,
mundësia e rinovimit në favor të qiramarrësit, informacionin nëse pjese te
ndryshme te ambientit (kryesisht ato që lidhen me investime të luajtshme) të
cilat gjenden në pronë janë në pronësi të qiramarrësit apo pronarit etj.
Për sa më sipër tregu i
pasurive të paluajtshme është një treg i vështirë për tu parashikuar. Vendimet
lidhur me investimet në pasuritë e paluajtshme shpesh përfshijnë një analizë
komplekse të një sasie të madhe të dhënash. Gjëja më e mirë lidhur me
investimin në pasuritë e paluajtshme për një investitor fillestar është të hyjë
në tregun e pasurive të paluajtshme me investime modeste dhe të sigurta, dhe
ndërkohë që krijon një ide mbi mënyrën se si tregu funksionon mund të guxojë
për investime më tërheqëse në vlera më të mëdha.
Të gjithë elementet e referuar në këtë artikull janë të
rëndësishëm për tu analizuar pëpara se
të merret një vendim lidhur me një investim potencial. Investimi në një pasuri
të paluajtshme është një vendim i rëndësishëm për investitorët privatë për
shkak të shpenzimeve të mëdha të investimeve dhe frikës nga humbjet
substanciale. Megjithatë pavarësisht rrezikut të përfshirë investitorët janë të
prirur për të investuar në pasuri të patundshme, sepse potenciali për fitim
është i jashtëzakonshëm. Nuk këshillohet të bëhen investime nën shtysën e
momentit. Siguria se të gjitha kriteret e vendimmarrjes janë vlerësuar
tërësisht, zvogëlon rrezikun financiar dhe e mbron investitorin nga streset e
shkaktuara nga komplikime të paparashikuara. Suksesi përmes investimeve në
pasuritë e paluajtshme është i arritshëm në çdo kohë. Ndonëse pasiguria është e
pranishme, rreziku i përfshirë është i menaxhueshëm, për sa kohë investitori
vendos të ndjekë disa kritere në vendimmarrje.
Tregohuni
të vëmendshëm dhe investoni në mënyrë inteligjente !
**********
