VLERËSIMI I PASURIVE TË PALUAJTSHME



Toka dhe ndërtesat përfaqesojne pjesën më të madhe dhe me të vlefshme të pasurisë së një vendi. Liberalizimi i ekonomise shqiptare ka pasur një efekt domethënës në tregun e pasurive të paluajtshme.Ekonomia e tregut përfshin koncepte të reja për pasuritë e paluajtshme dhe metodat e vlerësimit të tyre. Të gjitha llojet e pasurive kanë një vlerë tregu dhe vlerësimi i pasurisë është detyra parësore e Vlerësuesit të Liçensuar të Pasurive të Paluajtshme.


Vlerësimi i pasurisë së paluajtshme paraqet mjaft rëndësi për realizimin e një transaksioni. Ne jo pak raste,titullarit të pronësisë i nevojitet një vlerësim i pronës në mënyrë që të mund të përcaktojë vlerën e tregut për një pronë konkrete dhe të bëjë një ofertë në lidhje me çmimin e shitblerjes. Gjithashtu në rastet e huave hipotekore, vlerësimi i pasurisë ka një ndikim thelbësor në miratimin ose jo të kredisë. Asnjë kredi hipotekore nuk jepet nëse nuk disponohet informacioni mbi vlerën e objektit që do të shërbejë si garanci për kredinë.Bazuar mbi vlerën e pronës të nxjerrë nga vlerësuesit profesionistë, banka vendos dhe vlerën e financimit të kredisë. Në rastet që nevojitet nje vlerësim pasurish të paluajtshme do të përmendim:


  1. Shit-blerje dhe këmbim prone.
  2. Rastet e trashëgimisë dhe dhurimit.
  3. Rastet e likuidimit, falimentimit ose bashkimit të kompanive.
  4. Për deklarimin e pasurisë dhe vlerën e saj.
  5. Rastet e padive për dëmtim prone.
  6. Rastet e bllokimit, në rastet e huadhënies.
  7. Rastet e divorceve dhe ndarjes së pasurisë ndaj partneriteteve.
  8. Për vlerësimin e  aseteve te shoqërive tregetare në rastet e ristrukturimit .

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme është një funksion i rëndësishëm dhe kontribues për krijimin e tregjeve efikase dhe të zhvilluara. Ai duhet të kryhet me besueshmëri dhe rigorozitet, bazuar në raporte të kujdesshme të vlerësimit.


Variablat kryesore që ndikojnë vlerën e pasurisë së paluajtshme përcaktohen nga analiza e ndërveprimit të faktorëve të ofertës dhe kërkesës, të cilat janë faktorë të jashtëm dhe të brendshëmn të saj. Në momentin e kalimit të pronësisë së një prone, vlera e transaksionit është e ndikueshmë nga politika financiare, fiskale  apo rregullime te posacme ligjore që kane ndikim në tregun e pasurive të paluajtshme.  


Faktorët e jashtëm që influencojnë vlerën e pasurive te paluajtshme janë  niveli i kreditimit, popullsia, punësimi, remitancat, të ardhurat e disponueshme, inflacioni, zhvillimi i sektorit të ndërtimit (Koprencka, 2011), ndërsa faktorët kryesorë që lidhen ngushtësisht me karakteristikat e pasurisë janë vendndodhja, cilësia e zones, sipërfaqja, vjetërsia, numri i dhomave të gjumit, struktura teknike e ndërtesës (Kalia, 2013), sipërfaqja e truallit mbi të cilën ngrihet ndërtesa, sipërfaqja e gjelbëruar etj..


Procesi i vlerësimit mund të kryhet për një pasuri indviduale ose një grup pasurish, për të cilin identifikohet vlera më përfaqësuese e grupit.  Të dy llojet e vlerësimeve të pasurive prezantojnë metoda logjike e sistematike të mbledhjes, analizës e përpunimit të të dhënave, për të përfituar vlera sa më të sakta të pasurive.


Vlerësimi ka produkt një deklaratë me shkrim (Raporti i vlerësimit), e përgatitur në mënyrë të pavarur dhe të paanshme nga një vlerësues i kualifikuar, që përcakton opinionin në lidhje me vlerën e tregut të një prone të përshkruar në mënyrë adekuate në një datë të caktuar, e mbështetur nga paraqitja dhe analiza e tregut përkatës dhe informacionet e tjera thelbësore; Vleresimi eshte proçesi dhe analiza e atyre elementëve thelbësorë të pasurisë së paluajtshme në raport me zonën ku ndodhet dhe faktorët që influencojnë në vlerën e saj të cilat reflektohen në raportin e vlerësimit.[1]


“Vlera e tregut” nënkupton çmimin më të mundshëm të cilin një pronë mund të ketë në një treg konkurrues dhe të hapur nën të gjitha kushtet e nevojshme për një shitje të drejtë, ku një blerës dhe një shitës, me vullnetin e tyre, duke vepruar në mënyrë të matur dhe të ndërgjegjshme, hyjnë në një transaksion si palë jo të ndërlidhura, duke supozuar se çmimi nuk mund të ndikohet nga interesa të papërshtatshëm.[2]


“Vlera e qirasë në treg” është vlera më e mundshme e qirasë me të cilën një pronë mund të jepet me qera në momentin e vlerësimit midis një qiradhënësi dhe një qiramarrësi të gatshëm, pas nje marketingu të duhur ku palët kanë vepruar secili me vetëdije, me maturi dhe pa qenë nën detyrim.


Kush e kryen Vlerësimin?


Profesioni i Vlerësuesit të Pasurive të Paluajteshme është një profesion i lirë dhe i pavarur që nga viti 1996. Për të fituar njohuritë e nevojshme të vlerësimit në përputhje me Standartet Europiane të Vlerësimit dhe Standartet Ndërkombëtare të Vlerësimit kryhet kualifikim pasuniversitar. Kualifikimi përfshin njohuri të fushave të ndryshme si: vlerësim, ekonomi, ndërtim, urbanistikë dhe ligjshmëri. Liçensat profesionale për veprimtarinë e personave fizikë dhe juridike, në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme, miratohen nga komisioni i posaçëm i ngritur sipas vendimeve përkatëse të Këshillit të Ministrave në ngarkim të Ministrise së Zhvillimit Urban. Në Shqipëri liçensimi i vlerësuesve të pasurive të paluajtshme bazohet në “Rregullore për kriteret dhe procedurat e licencimit të subjekteve për ushtrimin e aktivitetit në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme” miratuar me VKM nr.953, datë 12.12.2012 , ndryshuar me vkm nr.136, datë 12.03.2014


Licencat për subjekte në fushën e vlerësimit të pasurive të paluajtshme jepen për këto pasuri të paluajtshme:


a. Për ndërtesat dhe tokë truall.


b. Për tokë bujqësore, tokë pyjore, kullotë, livadh dhe tokë të pafrytshme.


Licencat e subjekteve për secilën fushë të vlerësimit të pasurive të paluajtshme jepen në dy shkallë; a. Shkalla e parë. Ne kete rast Vleresuesi ka të drejtë të ushtrojë aktivitetin e vlerësimit pa asnjë kufizim në fushën përkatëse.


b. Shkalla e dytë. Ne kete rast Vleresuesi ka të drejtë të ushtrojë aktivitetin e vlerësimit në fushën përkatëse duke punuar pranë një subjekti që është vlerësues i shkallës së parë të punësuar, ose nën mbikëqyrjen e një subjekti të shkallës së parë. Mbikëqyrja vërtetohet me referencat e mbikëqyrësve në lidhje me raportet e hartuar nga vlerësuesi.


Specialisti “Vlerësues i pasurive të paluajtshme” është i domosdoshëm për të këshilluar individë, kompani apo subjekte që duan të blejnë apo të shesin, që kërkojnë t’u vlerësohet prona apo të investojnë në to.. Në cdo rast është e nevojshme që vlerësimi të kryhet nga specialist të aftë për të dhënë rezultate sa më optimale. Një specialist i tillë është i domosdoshëm për bankat, për bizneset e mëdha etj. Horizonti i vlerësuesit të sotëm futet në institucione të ndryshme dhe prek edhe objektet teknologjike, rrugët, hidrocentralet, etj. Pothuaj pra prek çdo fushë.


Vlerësimi i pasurive të paluajtshme duhet të kryhet konform Standardeve Evropiane të Vlerësimit, të cilat janë:


  1. Metoda e vlerës së tregut

Vlerësuesi duhet të përdorë përkufizimin e mëposhtëm të vlerës së tregut, duke përjashtuar rastet kur shprehet ndryshe nga legjislacioni në fuqi: Vlera për të cilën aktivi duhet të shkëmbehet, në datën e vlerësimit, midis një blerësi të vullnetshëm dhe një shitësi të vullnetshëm dhe të palidhur me njëri-tjetrin pas një hulumtimi të mirë të tregut dhe ku palët kanë vepruar në mënyrë të mirinformuar, me maturi dhe pa u nxituar.”


  1. Metoda vlerësimi të tjera përveç metodës së vlerës së tregut

Vlerësuesi duhet të përcaktojë qëllimin për të cilin kërkohet të kryhet vlerësimi përpara se të përdoret ndonjë metodë tjetër vlerësimi përveç metodës së vlerës së tregut. Me përjashtim të rasteve të veçanta”, kur kërkohet nga ligjet dhe rregulloret evropiane dhe kombëtare, vlerësuesi duhet të përdorë vetëm metodat e vlerësimit që janë në përputhje me qëllimin e vlerësimit, duke respektuar në këtë mënyrë parimin e transparencës, koherencës dhe qëndrueshmërisë. Metoda të tilla vlerësimi mund të përdoren, siç kërkohet nga ligji, nga rrethanat ose nga udhëzimet e klientit, kur supozimet mbi metodën e vlerës së tregut nuk qëndrojnë ose nuk mund të plotësohen. Rezultati i përftuar nuk do të jetë ai i vlerës së tregut.


  1. Vlerësuesi i kualifikuar

Çdo vlerësim i kryer në përputhje me këto standarde duhet të realizohet nga ose nën mbikëqyrjen e rreptë të një vlerësuesi të kualifikuar. Në çdo kohë, vlerësuesi duhet të ruajë standardet më të larta të ndershmërisë dhe integritetit dhe të zhvillojë veprimtarinë e tij në mënyrë që të mos i shkaktojë dëm klientëve, publikut, profesionit të tij ose organizatave profesionale të vlerësimit ku është i anëtarësuar. Të gjithë vlerësuesve të kualifikuar dhe organizatave profesionale ose teknike, përfaqësuese të tyre, u kërkohet t’i përmbahen kodit të sjelljes profesionale të TEGoVA-s dhe të shoqatave anëtare.


  1. Procesi i vlerësimit

Kushtet e angazhimit për kryerjen e vlerësimit dhe metodat mbi të cilat do të kryhet vlerësimi, duhet të përcaktohen me shkrim2 përpara se të përpilohet raporti i vlerësimit. Vlerësimi duhet të përgatitet dhe prezantohet në formë të shkruar sipas një standardi profesional.


  1. Raporti i vlerësimit

Vlerësimi duhet të jetë i shkruar qartë sipas një standardi profesional, transparent në lidhje me udhëzimet, qëllimin, bazën, metodën, përfundimet dhe përdorimin e mundshëm të tij në të ardhmen.


Cilat janë parimet kryesore mbi të cilat realizohet vlerësimi?


Parimi i parashikimit. Ky parim bazohet mbi faktin se çdo investim bëhet me një qëllim të caktuar, pra shuma qe një person do të paguajë për një pasuri varet nga pasuria ku po investon. Një blerës që investon në një banesë kryesore synon të marrë strehim dhe lehtësi në jetesën e përditshme nga ai investim, ndërkohë që një investitor që e blen pasurinë me qëllim rishitjeje ose qiradhënie e kryen ka nevojë të llogarisë përfitimet e mundshme financiare para se të kryejë investimin..


Parimi i zëvendësimit thotë që vlera maksimale e pasurisë në treg priret të vendoset nga kostoja e blerjes së një pasurie zëvendësuese njësoj të dëshirueshme, por pa patur vonesa në zëvendësim. Egzistenca e opsioneve zëendësuese vendos lidhur me nivelet e çmimi.


Parimi i konkurimit tregon se aty ku realizohen fitime të mëdha, konkurrenca inkurajohet. Pra në momentet që kërkesa në treg është e lartë dhe çmimet janë në rritje me shumë investitorë synojnë të hyjnë në tregun e pasurive të paluajtshme duke realizuar rishitje edhe ndërtime të reja e si rrjedhojë duke rritur ofertën. Psh, kur qiraja e apartamentit rritet deri në ate pikë ku pronarët e apartamenteve ekzistuese realizojnë një fitime shumë të larta, atëherë investitorët dhe ndërtuesit nxiten të ndërtojnë më shumë apartamente.


Parimi i ofertës dhe kërkesës zbatuar për pasuritë e paluajtshme, i referohet faktit se cmimi për tokën rritet me uljen e ofertës. Pra sa më e kufizuar sipërfaqja në shitje aq më e lartë është kërkesa dhe në përpjestim të drejtë me të rritet edhe çmimi. Kjo do të thotë që duhet t’i kushtohet vëmendje çështjeve të kërkesës, si rritja e popullsisë, të ardhurat personale, dhe preferencat e njerëzve.


Parimi i ndryshimit nenkupton se tregu i pasurive të paluajtshme është një treg dinamik dhe ofron mundësi të shumta përdorimi për një pasuri të paluajtshme. Megjithatë ky ndryshim nuk mund të shihet përditë, por vetëm në periudha të gjata kohe. Meqenëse vlera aktuale e pasurisë lidhet me përdorimet e ardhshme të saj, sa më i lartë potenciali për përdorime të ndryshme i një pasurie të paluajtshme, aq më kujdes duhet të bëhet në vlerësimin e vlerës aktuale të saj.


Parimi i kontributit. Ky parim ka të bëjë me mardhëniet midis kostos së shtuar dhe vlerës së kthimit. Kjo do të thotë që për të investuar në një pasuri të paluajtshme duhet llogaritur se për koston totale të shpenzuar mbi këtë pasuri shuma që do të fitohet do të jetë më i madh. Nëqoftëse përfitimi do të jetë më i vogël ose i barabartë me koston e investuar nuk jemi përpara një investimi të zgjuar në tregun e pasurive të paluajtshme.


Proçesi i vlerësimit.


Të gjitha vlerësimet duhet të jenë në përputhje me standardet e vlerësimit të pranuara përgjithësisht, të cilat janë të njohura si Standardet Evropiane të Vlerësimit (EVS 2012).


Proçesi i vlerësimit të pasurive të paluajtshme përfshin:


a) mbledhjen e të dhënave, formulimin e një plani vlerësimi;


b) vlerësimi i përdorimit efiçent të pasurisë së paluajtshme;


c) përcaktimi i vlerës së saj nëpërmjet metodave të vlerësimit të pasurive të paluajtshme;


d) përmbledhja e rezultaveve dhe raportimi i vlerës së pasurisë së paluajtshme.


Sipas Standarteve Europiane të Vlerësimit, të gjitha vlerësimet duhet, së paku, të jenë të shkruara dhe të përmbajnë informacione dhe analiza të mjaftueshme për të mbështetur vendimin e institucionit për t’u përfshirë në transaksion.


Raporti i vlerësimit duhet të përmbaj informacionin mbi inspektimin e brendshëm dhe të jashtëm të objektit dhe duhet të përmbaje të paktën elementet në vijim:


1. Subjekti: të dhëna bazë si, adresa, përshkrimi ligjor i pronës, emri i pronarit dhe huamarrësit dhe të dhëna të tjera për identifikimin e klientit;


2. Kontrata: informacion mbi kontratën e shitblerjes dhe/ose qirasë;


3. Të dhënat: karakteristikat fizike të pronës së paluajtshme, sipërfaqja, viti i ndertimit , forma, materialet, gjendje ekzistuese e mbështetur me fotografitë përshkruese;


4. Vendndodhja dhe hartat treguese përkatëse: harta e rrugëve dhe vendndodhja e pronës në raport me pronat tjera të krahasuara që janë përdorur si referencë dhe të dhëna krahasuese për vlerat e shitjes së tyre.


Si një rregull i përgjithshëm, një vlerësues duhet të jetë i vetëdijëshëm se cdo mjet analizues është aq i besueshëm sa edhe:


  1. Te dhënat mbi të cilat është llogaritur.
  2. Modeli analizues i përdorur.

Metodat Kryesore të vlerësimit.[3]


Metodat kryesore të vlerësimit të pasurive të paluajtshme janë:


1. Metoda e krahasimit me tregun;


2. Metoda e të ardhurave;


3. Metoda e kostos.


Metoda e krahësimit me vlerën e tregut. Metoda e krahësimit me vlerën e tregut konsiston në llogaritjen e vlerës aktuale të një pasurie duke e krahësuar atë me çmimin e shitjes së pasurive të ngjashme (pasuri me sipërfaqe dhe karakteristika të krahësueshme, në zonë të njëjtë me pasurinë që po shitet). Është e rëndësishme që pasuritë e ngjashme të zgjedhura për krahësim të përfaqsojnë kushtet aktuale të tregut. Rezultati i krahësimit dhe aplikimit të tipareve specifike të pasurisë objekt vlerësimi është çmimi i rregulluar i tregut, pra një çmim që qëndron afër vlerës reale të pasurisë në treg.


Metoda e të ardhurave. Metoda e të ardhurave konsiston në llogaritjen e masës së përfitimeve që synohen të merren nga një pasuri konkrete në vlerën aktuale që një investitor është i gatshëm të investojë në këtë pasuri. Kjo metodë konverton shumat e ardhshme (p.sh. përfitimet që do të vijnë nga blerja e një pasurie të paluajtshme dhe shpenzimet) në një shumë të vetme aktuale (dmth të skontuar). Kur përdoret metoda e të ardhurave, matja me vlerën e drejtë pasqyron pritshmëritë aktuale të tregut në lidhje me këto shuma të ardhshme.[4]


Metoda e Kostos. Metoda e kostos përdoret përgjithësisht  në rastet kur është e vështirë të llogaritet vlera e pasurisë me metodat më tipike. Kjo ka të bëjë me investimet e tipit shkolla, pika karburanti etj, të cilat në një zonë të caktuar nuk janë në aq të shpeshta sa të mund të përdoren metodat e tipit të krahësimit të vlerës së investimeve të ngjashme. Kjo metodë jep një tregues të vlerës nëpërmjet aplikimit të parimit ekonomik që një blerës nuk do të paguante për një pronë më shumë sesa kosto për të siguruar një aset me dobishmëri të njëjtë, qoftë nëpërmjet blerjes apo ndërtimit. Sipas kësaj metode fillohet me vlerësimin e tokës mbi të cilën është ndërtuar pasuria e patundshme. Vlera e tokës përcaktohet duke përdorur metodën e krahasimit me tregun.


Më pas vlerësohet kostoja e ndërtimit të një ndërtese të ngjashme me koston aktuale. Kjo kosto përfshin çmimin e materialeve të ndërtimit në kohën kur bëhet punimi i ndërtesës, pagat e ndërtuesve, arkitektëve dhe të gjithë atyre të cilët kontribuojnë me aftësitë e tyre në realizimin e ndërtimit të pasurise së paluajtshme, koston e financimit gjatë fazes së ndërtimit dhe koston e mjeteve të ndërtimit të përdorura.


Vijohet më tej me llogaritjen e amortizimit dhe zbritjen e tij nga kostoja aktuale e të ndërtimit për të llogaritur vlerën konkrete të ndërtesës.Së fundmi kostoja e ndërtesës i shtohet kostos së tokës.


Amortizimi.


Amortizimi fizik mund të shkaktohet nga përkeqësimi i cilësisë së materialeve, apo nga forcat e natyrës.


Vjetërsimi funksional ka të bëjë me daljen nga moda të mobiljeve apo dizenjimit të ndërtesës ose ngaqë shumë struktura bëhen të papërshtatshme.


Vjetërsimi ekonomik është humbja në vlerë për shkak të faktorëve të jashtëm, si ndotja e ajrit, ndotja akustike etj.


Vlerësimi i amortizimit ekonomik është një pjesë e rëndësishme e vlerësimit sipas metodës së kostos. Megjithatë në periudha afatgjata kohore shumica e pasurive i nënshtrohen më shumë vlerësimit ekonomik sesa vjetërsimit ekonomik.


Të gjitha metodat e vlerësimit kanë për qëllim përcaktimin e vlerës së tregut të pasurisë së paluajtshme, dhe ato zgjidhen rast pas rasti duke u bazuar në karakteristikat specifike të pasurisë e cila do të vlerësohet.


Përse duhet një investitor i thjeshte te konsiderojë kryerjen e vlerësimit të një pasurie të paluajtshme para se ta blejë atë?


Ka një numër arsyesh se përse një investitor i zakonshëm, i padetyruar nga një institucion kredidhënës ose një institucion tjetër të kryejë vlerësimin e një pasurie të paluajtshme para se ta blejë atë. Disa nga arsyet janë:


1.      Për të kuptuar diferencën midis çmimit dhe vlerës. Çmimi është shuma që i paguhet shitësit për blerjen e një prone. Vlera është shuma faktike që i përgjigjet pronës në fjalë, dhe kjo mund të vlerësohet në mënyrën e duhur nga një vlerësues i kualifikuar.


2.      Për të lehtësuar procesin e vendimmarrjes në vendimet lidhur me investimin, blerjen ose shitjen pasurive të paluajtshme. Një investim në pasuri të paluajtshme është një nga vendimet më të mëdha që një individ mund të bëjë, dhe përsëri rëndom këto vendime merren pa një vlerësim objektiv. Është e këshillueshme që para së të bëhet një investim në çfarëdolloj tregu të kryhet një vlerësim financiar para se të arrihet një marrëveshje.


3.      Një vlerësim objektiv është i nevojshëm duke qene se një vlerësues i licensuar është pala më objektive në proces. Shitësi është palë interesi në marrëdhënien e shitblerjes, në këtë mënyrë informacioni i dhënë nga ai do të jetë i orientuar për të siguruar një shitje të ardhshme në çmimin më të leverdisshëm për të.


4.      Lidhjet emotive mund të mjegullojnë gjykimin. Çdokush krijon lidhje emotive me shtëpinë ku jeton, ose me pronën që janë të gatshëm të blejnë, çka mund të ndikojë në perceptimin për çmimin që bësojnë se ajo pronë vlen.  Një vlerësim i pavarur mund të sigurojë qartësi mendimi dhe të parandalojë pritshmëritë jorealiste.


5.      Kryerja e një vlerësimi parandalon çdo pasoje te padeshiruar  financiare. Kjo ndodh kur investohet në një apartament ose një paketë shtëpi-tokë me qëllim për ta përmirësuar dhe rishitur, ku çmimi i paguar mund të ndikohet nga zbritjet, stimujt, përfitimet e zhvilluesit, kostot e marketingut dhe një ndryshim në vlerë me kalimin e kohës. Një vlerësim individual më i ulët mund të bëjë që blerësi të futet në telashe financiare në të ardhmen ose të detyrohet tu drejtohet institucioneve të huadhënies.


Tregu aktual  i pasurive te paluajtshme është ende  mjaft i paqëndrueshëm si pasojë e krizës financiare globale, prandaj  suksesi në një terren të tillë është  një sfide për institucionet financiare, huamarrësit, por edhe për vlerësuesit.Njohuritë më të thelluara dhe zbatimi i standardeve europiane të vlerësimit duhet t’i ndihmojë të gjithë vlerësuesit të arrijnë në përfundime bindëse, duke rritur besimin në treg dhe duke krijuar terrenin për përmirësimin e marrëdhënieve të kredisë, duke ulur në këtë mënyrë vështirësitë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme.


 


                                                    

                                                                                                                                    **************


Referenca: 

DisertacionVleresimi Masiv i banesave ne Tirane sipas aplikimit te nje modeli Hedonik/ Marsela Thanasi Boce

Dorina Kripa "Drejtimi i Pasurive te Paluajtshme" Tiranë 2015







[1] Standartet Europiane të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.




[2] Rregullore e Bankës Qëndrore për Vlerësimin e Pasurive të paluajtshme.




[3] KRIPA Dorina, “Drejtimi i Pasurive te Paluajtshme”, Tirane 2015.



[4] Standartet Europiane të Vlerësimit.