PASURITË E MBIVLERËSUARA. SI TI DALLOJMË?

Tregu i Pasurive te Paluajtshme është dinamik. Ka raste kur kërkesa është më e madhe se oferta dhe pronat shiten lehtë me çmime të konsiderueshme, dhe herë të tjera kur oferta është me e lartë se kërkesa e blerësve potencial, dhe pronat e ngjashme duhet të listohen për çmime konkuruese në mënyrë që të mund të shiten në periudhën e synuar. Megjithatë në cdo moment në treg gjenden prona të cilat janë të mbivlerësuara, të cilat nuk janë shumë të vështira për t’u dalluar edhe nga blerësit e zakonshëm.


Në një treg dinamik pronat e mbivlerësuara janë të vështira për tu shitur, e megjithatë në mëyrë konstante gjendemi përballë pasurish të mbivlerësuara nga shitësit të cilët dëshirojnë të marrin fitim maksimal, dhe në mënyrë emotive i vlerësojnë më teper se vlera e tregut pasuritë e tyre. 


Pse shtëpitë e banimit mbivlerësohen nga shitësit?


  1. · Vleresim i papërshtatshem i PP: Profesionistët e pasurive të paluajtshme janë vetëm qenie njerëzore. Ndonjëherë agjentët janë tepër të sigurt në aftësinë e tyre për të shitur një shtëpi mbi vlerën aktuale të tregut, ndërkohë që herë të tjera ata janë të painformuar dhe nuk bëjnë nje vleresim te kujdesshëm dhe profesional të atyre elementëve të pasurisë objekt transaksioni që duhet të merren në konsideratë për percaktimin e nië çmimi të përshtatshëm.Kjo mungesë profesionalizmi sjell si pasojë një  orientim të gabuar të shitësit në caktimin e nje çmimi më të lartë se sa vlera e tregut.    


    ·      Shitësit janë jorealistë: Nuk është e pazakontë që shitësit të mbivlerësojnë shtëpitë e tyre. Duke pasur një lidhje emocionale me shtëpinë, shitësit mund ta kenë të vështirë analizimin e pronës në një mënyrë objektive. Edhe nëse marrin këshillat e duhura nga konsulentët imobiliarë në lidhje me çmimin, ata mund të caktojnë një çmim të papërshtatshëm.       


    ·   Shitësit në fakt nuk duan të shesin: Disa pronarë të shtëpive nuk janë vetëm jo në linjë me realitetin, por nuk janë aspak të motivuar për të shitur.Këta pronarë parapëlqejnë të testojnë tregun imobiliar për të parë nëse ata mund të marrin çmimin e tyre të dëshiruar. Mesazhi që ata dërgojnë tek blerësit është se ata do të konsideronin shitjen e pasurisë vetëm për një çmim  mjaft atraktiv.                      


    ·        Përmirësimi i vlerës së pasurisë: Një pronar që ka investuar në mënyrë të konsiderueshme në përmirësimin e vlerës së pasurisë mund të dëshirojë të marrë një kthim të investimit të kryer .Megjithatë, përmiresimet nuk mund të ndikojnë në mënyrë thelbësore në caktimin e çmimit të pasurisë së paluajtshme por duhet të analizohet në harmoni me elemente të tjerë përbërës të pasurisë dhe padyshim edhe amortizimin e zakonshem që rrjedh nga përdorimi i sendit.              


    ·      Prona është unike: Nëse prona është unike dhe nuk ndodhen pasuri të krahësueshme në zonën ku ndodhet pasuria për shitje, vendosja e çmimit ngelët në diskrecion të pronarit Një shtëpi me karakteristika të dallueshme e kthen vendosjen e çmimit në një lojë hamendjesh me shumë hapësirë për gabim.   


 


Si vlerësohet nëse një pronë është e mbivlerësuar nga shitësi?


Askush nuk dëshiron të paguajë më shumë se sa duhet për një pronë. Jo vetëm që blerësi rëndohet nga çmimi i blerjes, por ka detyrime të tjera përfshirë tarifat noteriale, taksat, tatimet si tarifat hipotekore në përpjestim me cmimin e pronës. Për të vlerësuar se një pronë është e mbivlerësuar një blerës i zgjuar duhet të vlerësojë disa elemente si më poshtë:  


Për sa kohë prona në fjalë ka qenë në treg?


Përgjithësisht në muajin e parë që një pasuri listohet për shitje në tregun e pasurive të paluajtshme është muaji që kërkesat janë më të larta. Nëse një pasuri qëndron në shitje për më shumë se 6 muaj indikatorët tregojnë se duhet të ketë dicka problematike në lidhje me këtë pasuri. Një statistikë e zakonshme citon se nëse një pasuri ka qenë në treg për më tepër se sa 60 ditë shanset janë që nuk është vlerësuar në mënyrën e duhur. Megjithatë kjo varion nga një treg në një treg tjetër si edhe në varësi të zonës respektive ku ndodhet kjo pasuri. Një tregues i qartë që një shtëpi është e mbivlerësuar është nëse shumë shtëpi të ngjashme në të njëjtën zonë po shiten shpejt, por shtëpia në fjalë ka qenë në treg për një kohë më të gjatë në krahësim me to.Një shtëpi e mbivlerësuar ndodh të mos marrë ndonjë ofertë për një kohë të gjatë. Edhe nëse ndodh të marrin disa oferta, shitësit shpesh refuzojnë t'i pranojë këto oferta sepse synojnë një çmim më të lartë.


Në cfare gjendje është pasuria?


Mbivlerësimi per shkaqe emotive është shpesh një arsye.Ekziston tendenca e gjithësecilit për të pritur shpërblim për kujdesin edhe investimet e vendosura neper shtëpitë e banimit.Një banesë që është vlerësuar në varësi të përmirësimeve dhe mobilimit ka tendencën të jetë vlerësuar në mënyrë të pasaktë, sidomos nëse pronari po insiston ta shesë banesën duke u bazuar në vlerën monetare të investimeve që janë kryer dhe jo në vlerën që këto investime i kanë shtuar realisht banesës.Duhet patur parasysh se cdo blerës e përshtat ambientin sipas preferencave të tij, dhe sado të kushtueshme të jenë investimet e bëra, vlerësimi i tyre nga blerësit potencial është çështje subjektive.Nga ana tjetër një pronë e painvestuar e cila synon të kapë  te njejten vlerë shitjeje të pasurive të ngjashme  të cilave iu janë bërë përmirësime dhe iu janë shtuar komoditete të dukshme ka shumë mundësi të konsiderohet e  mbivlerësuar.


 


A është vlerësuar shtëpia me një cmim dukshëm të ndryshëm nga cmimet e pasurive të ngjashme të zonës për shitje?


Një nga treguesit kryesor të pasurive të mbivlerësuara është çmimi i pasurive të ngjashme të ndodhura në të njëjtën zonë. Në një vështrim mbi pasuritë e listuara më herët dhe në momentin e shitjes së pasurisë në fjalë mund të kuptohet nëse çmimi i pasurisë në fjalë është i krahasueshëm apo me ndryshime të dukshme nga pasuritë e ngjashme të listuara në të njejtën zonë. Pasuritë mund të kenë parametra të ndryshme dhe shpëshherë një vështrim krahasues ndihmon cdo blerës potencial për të vlerësuar nëse pasuria në fjalë është e mbivlerësuar. Gjithashtu duhet treguar kujdes lidhur me pozicionimin e pasurisë në një zonë ta caktuar. Disa shtëpi mund të duken të jenë të ngjashme në shikim të parë, edhe në këtë mënyrë shitësit do të kërkojnë çmime të krahasueshme për to, por nëse një shtëpi ndodhet pranë një rruge kryesore dhe ndërtesat e tjera janë disa blloqe larg nga rruga, banesat e ndodhura në vijën e tretë apo të katërt larg rrugës mund të jenë të mbivlerësuara nëse kanë të njëjtin cmim me të parën.  Disa faktorë të tjerë lidhur me zonën në fjalë mund të jenë afërsia me faciliteter dhe sherbimet publike si shkolla, qëndrat shëndetësore etj. Disa vendndodhje janë më të dëshirueshme se të tjerët edhe nëse këto vendndodhje jane në të njëjtën zonë.


Pasojat negative të mbivlerësimit të pasurive


Mbivlerësimi i pasurive sjell pasoja negative për shitësin qëllimi kryesor i të cilit është të shesë pasurinë në fjalë në kohën më të mirë të mundshme. Disa nga pasojat kryesore mund ti gjeni në vijim:




  • Zvogëlon mundësitë për reklamim: Agjentët imobiliarë nuk do të japin maksimumin për reklamimin e një prone nëse ata mendojnë se çmimi është shumë i lartë dhe nuk do të gjejë interes në treg.

  • Shkallë reagimi të ulët: Blerësit do të fokusohen në prona të tjera të krahasueshme që ofrojnë cmime me atraktive. 

  • Humbja e blerësve të interesuar: Prona do të duket inferiore në krahasim me pronat e tjera të ngjashme që janë vlerësuar me çmim sipas vlerës së tregut.

  • Tërheq perspektivat e gabuara: Blerësit seriozë e ndjejnë se duhet të investojnë në pasuri që kanë vlerë të krahasueshme me vlerën e tregut, kështu që në rastin e pasurive të mbivlerësuara numri më i madh i kerkesave vjen nga blerës kuriozë që po hulumtojnë tregun pa patur për qëllim të blejnë.

  • Ndihmon Konkurrencën: Çmimet e larta i bëjnë pasuritë e ngjashmë në treg të vlerësuara me cmime më të ulëta nga shitësit të duken si një marrëveshje e mirë.

  • Eliminon Ofertat: Meqë një ofertë me çmim të drejtë do të jetë më e ulët se çmimi i kërkuar dhe mund të ofendojë shitësin, shumë blerës do të përqëndrohen në një pronë tjetër pa bërë negociata për pasurinë e mbivlerësuar.

  • Zvogëlon të ardhura neto:  Një pronë e mbivlerësuar  do të përfundojë të shitet për më pak nga sa do të shitej nëse do të ishte vlerësuar në çmimin e duhur që në fillim, për të mos përmendur fitimin e munguar për kohën e pritjes.

Fakti më i rëndësishëm që të gjithë shitësit duhet të dinë është se: çmimin e duhur për një pasuri e vendosin blerësit, dhe jo shitësit. Çmimi i tregut për një pasuri vendoset nga çmimi qe një blerës me likuide është i gatshëm të investojë në një pasuri të caktuar. Sigurisht që shitësit mund të influecojnë perceptimin e blerësit duke ndikuar në një farë mënyrë tek çmimi, që blerësi është i gatshëm të paguajë për pronën në fjalë por fjala e fundit i takon blerësit. 


Mbivlerësimi i një pronë është një taktikë e cila më tepër rrezikon të dëmtojë se sa të përmirësojë pozicionin e shitësit. Megjithëse shitësi synon te kjo praktikë për të siguruar një cmim sa më të afërt me çmimin e dëshiruar është e vështirë për blerësit që të bëjnë qoftë edhe një ofertë fillestare për prona që i konsiderojnë dukshëm të mbivlerësuara. Të dhënat mbi tregun imobiliar tregojnë se shumica e blerësve nuk kanë durimin për të bërë oferta për shtëpitë e mbivlerësuara. Ata do të presin deri sa shitësi të ulë cmimin në nivelin që besojnë se ia vlen para se të bëjnë ofertë për atë pasuri.


Kur një pronë është vlerësuar duke u përshtatur me tregun dhe gjendjen e saj, ajo do të marrë në mënyrë të pashmangshme oferta.  Të qenit realist nga ana e shitesit dhe vlerësimi i një pasurie me një cmim të krahasueshëm me çmimin e shitjes së pronave të ngjashme në të njëjtën zonë, do të bëjë të mundur shitjen e pronës për çmimin më të mirë të mundshëm në kohën më të favorshme.


 


                                                                        *****