Format e reja të investimit në pasuri të paluajtshme : REITs

Sipas të dhënave të fundit të publikuara  nga Agjensia Shqiptare e Zhvillimit të Investimeve në vitin 2019 tregu i gjerë i investimeve në Shqipëri vitet e fundit është fokusuar në disa sektorë si :

Manifaktura i cili është një sektor që përfaqëson rreth 5.7% të PBB-së ndërsa zë rreth 10.9% të punësimit të përgjithshëm. Duke pasur nje përvojë të shkëlqyeshme dhe fuqi punëtore të aftë, Shqipëria ofron një potencial të madh për të diversifikuar ekonominë e saj, duke kaluar nga industria e tekstilit dhe këpucëve në industrinë e automobilave.

Turizmi  është një ndër sektorët më të rëndësishëm i cili ka një peshë të madhe për ekonominë shqiptare, punësimin, si dhe për parashikimet e tij pozitive të rritjes. Me një kontribut të përgjithshëm te 21.2% të PBB-së, e pozicionon këtë sektor si një nga kontribuesit kryesorë të zhvillimit ekonomik.

Energjitika duke pasur parasysh faktin që Shqiperia ka një potencial të konsiderueshëm të Burimeve të Rinovueshme të Energjisë (BRE).Shqipëria është zotuar për një objektiv të detyrueshëm 42% të energjisë nga burimet e rinovueshme në konsumin përfundimtar bruto të energjisë në 2030 .[1] Energjitika zë rreth 3.54% te PBB.Falë pozicionit të favorshëm gjeografik në Pellgun e Detit Mesdhe, Shqipëria ka një potencial të konsiderueshëm të burimeve të rinovueshme të energjisë si uji, era, dielli , biomasa dhe gjeoterma.

 


Një sektor tepër i rëndësishëm është dhe ai imobiliar pasi rezulton se një nga format më të mira e më të besueshme të investimeve është pasuria e paluajtshme.  Vitet e fundit ka pasur një kërkesë të shtuar për investimin në pasuri të paluajtshme, qofshin këto toka,apartamente apo njësi tregtare. Kjo sepse në perceptimin e investitorëve vlera e pasurive tëpaluajtshme  ka shumë të ngjarë të rritet në mënyrë progresive në terma afatshkurtër dhe afatmesëm.Përfitimet që vijnë nga investimi në pasuritë e paluajtshme u ofrojnë sidomos investitorëve,nje siguri financiare afatgjatë. Zotërimi i një pasurie të paluajtshme, të cilën e jep me qira për periudha të gjata kohore, krijon një ndjenjë sigurie tek investitorët për shkak edhe të rritjes së vlerës së pasurisë me kalimin e kohës.Në Shqipëri në tregun imobiliar reflektohet kryesisht forma klasike e investimit në pasuri të  paluajtshme. Në formën klasike, investitori (qoftë ky individ apo shoqëri tregëtare) pas një vlerësimi të kujdesshëm të parametrave të pasurisë , zgjedh të financojë përmes fondeve private apo kreditimit ,për blerjen e saj. Pas fitimit të titullit të pronësise, ai menaxhon në mënyrë tëdrejtëpërdrejtë pronën dhe kujdeset për të gjitha aspektet që lidhen me mirëmbajtjen periodike të saj.Nje formë më e përparuar e investimit në pasuri tëpaluajtshme, e cila është kryesisht prezente në vendet perëndimore, është investimi në shoqëri të specializuara në Real Estate ose  REIT.

 

Real Estate Investment Trust ose e njohur si REIT është një shoqëri tregtare që zotëron, menaxhon ose financon pasuri të  patundshme që sjellin të ardhura. REIT gjithashtu vepron si ndërmjetës financiar i  cili akumulon fonde nga investitorë individualë të vegjël dhe fondin e krijuar e investon në një portofol të diversifikuar mirë në aktive të ndryshme në formën e pasurive të paluajtshme.Shoqëritë REIT investojnë në një gamë të gjerë të llojeve të pasurive të paluajtshme, përfshirë zyrat, ndërtesat e banesave, depot, qendrat e shitjes me pakicë,  objektet mjekësore, infrastrukturën dhe hotelet. Ato menaxhojnë në mënyrë të drejtpërdrejt pasuritë që kanë në portofol duke i dhënë ato me qira, më pas fitimi i realizuar vjetor  shpërndahet në formën e dividendëve tek aksionarët.Por cilat janë kriteret që e bejnë një shoqeri që të kualifikohet si REIT ? Kërkesat përfshijnë kryesisht zotërimin e pasurive të paluajtshme që krijojnë të ardhura për një kohë të gjatë dhe shpërndarjen e fitimit vjetor tek aksionerët.Në mënyrë specifike një shoqeri e tillë duhet të plotesojë disa nga kërkesat të cilat kanë të bëjnë me:

Investimin e 75 % të totalit të aktiveve në pasuri të paluajtshme ;

Pagimin e një minimum prej 90% të të ardhurave në formën e dividendëve për aksionerët cdo vit;

Të jetë një njësi ekonomike e tatueshme si koorporatë ;

Të menaxhohet nga një bord drejtorësh ;

Të ketë të paktën 100 aksionerë pas vitit të parë të ekzistencës ;

Të mos ketë 50% ose më shumë të aksioneve në pronësi të 5 ose më pak individëve; [2]


Real Estate Investment Trust i gjejmë të ndara në tre kategori të cilat janë specifikisht :

REIT-et e kapitalit, të cilat zotërojnë dhe administrojnë prona të paluajtshme që prodhojnë të ardhura.Të ardhurat gjenerohen kryesisht përmes dhënies me qira apo shitjes së pasurisë së paluajtshme.

REIT-et hipotekare,funksionojnë duke iu dhënë hua para pronarëve  të pasurive të paluajtshme ose indirekt përmesblerjes së letrave me vlerë të garantura me hipotekë. Fitimet e tyre gjenerohen kryesisht nga marzhi neto i interesit,diferenca midis interesit që ata fitojnë për kreditë hipotekare dhe kostos së financimit të këtyre kredive.

REIT-et hibride,të cilat përdorin të kombinuar strategjitë e investimeve si të kapitalit ashtu edhe të hipotekave.

Një nga pikat e cila paraqet më shumë rëndësi për investitorët është fakti i mundësisë së tyre për të investuar në REIT. Një individ mund të blejë aksione në një REIT, i cili renditet në bursat kryesore ndërkombëtare, ashtu si çdo aksion tjetër publik. Investitorët gjithashtu mund të blejnë aksione në një fond të përbashkët REIT ose fondet e tregtuara në shkëmbim. Në vitin 2017 u vu re një këshillim në rritje të investitorëve për investimin në REITs në 80 % duke e krahasuar me 73 % në vitin 2016.[3] Kjo është një tendencë që shikohet në rritje pasi investimi përmes REIT ofron një sërë avantazhesh të cilat do ti trajtojmë në vijim të këtij artikulli.


Avantazhet e investimit ne REITs

Një avantazh ka të bëjë me faktin se REIT ndihmon për të blerë dhe shitur pasuri të paluajtshme duke eliminuar disa pengesa që mund të ndodhin në një treg normal të shkëmbimit të pasurive të paluajtshme.Sipas performancës, REIT ofron kthim të kënaqshëm të investimit.

Një anë tjetër pozitive ka të bëjë me faktin që të ardhurat bazohen në dividendë të cilët zakonisht janë shume të lartë dhe mund të jenë në shuma më të mëdha sesa investimet në forma të tjera.

Investimet tradicionale në pasuri të paluajtshme kanë rrezikshmëri më të lartë duke marrëparasysh faktin që në një moment të caktuar ju mund të keni një numër të kufizuar pronash dhe këto prona nuk mund të jepen me qira më qëllim marrjen e të ardhurave dhe kjo bën që të keni një portofol të kufizuar. Kur ju keni investuar në REIT ju përsëri do të merrni qira nga prona të tjera në portofolin e REIT. Kjo zvogëlon rrezikun tuaj të përqendrimit dhe i bën të ardhurat tuaja më të qëndrueshme.

Shoqëritë REITS fitimin e kanë të mbështetur në mënyrë thelbësore në investimin në pasuri të paluajtshme, kështuqë ato do të impenjohen maksimalisht që të investojnë në pasuri cilësore, të cilat janë të afta të krijojnë të ardhura të kënaqshme përmes qeradhënies apo shitjes së tyre .

Disavantazhet e investimit në REITs

Si cdo investim tjetër edhe investimi në REIT ka disa pjesë jo shumë pozitive të cilat mund tiu vënë përpara një rrisku. Së pari, shumica e REITs bëjnë tregti në shkëmbimet publike.Ndërsa lëviz çmimi i tregut, ju mund të humbni para nëse shisni aksionet që zotëroni në një kohë të gabuar.

Një disavantazh tjetër që lidhet me REIT-et e kapitalit lidhet me faktin se ato operojnë në pronat e investimeve dhe mbështetet në të ardhurat nga qiraja. Kështu, ulja e kërkesës për qira ndikon drejtpërdrejt në kthimin e investimit.

Në REIT-et hipotekore prona nuk zotërohet direkt.Fitimi në keto raste varet nga strategjia menaxheriale për të dhënë hua me një normë më të lartë interesi sesa norma e tyre e huamarrjes.Një rritje në normat e huamarrjes ose një rënie në normat e hipotekave mund të rezultoje në një fitim më të ulët.

 

Konkluzione

Për shumë investitorë, REITs  ofron  një mundësi unike për të investuar në tregun e pasurive të paluajtshme. Ndryshe nga investimet tradicionale,investimet në REITjanë të përshtatshme, likuide dhe të arritshme. Shoqëritë REIT ofrojnë një dividend vjetor të lartë dhe të ardhura të qëndrueshme .Po kështu, investimi në REIT ka rreziqe, veçanërisht nëse jeni duke investuar në REIT hipotekar. Mënyra më e mirë për të zvogëluar rrezikun është duke kryer një analizëtë hollësishme mbi performancën historike te shoqerise.

Perpara se të kryeni çdo investim në shoqëritë REITS, këshillohuni me një konsulent investimesh, i cili fillimisht do të kryejë një analizë të hollësishme të situatës tuaj financiare si dhe portofolit të aksioneve dhe aseteve të tjera që keni në zotërim.Në vijim konsulenti do tju vijë në ndihmë më një sërë rekomandimesh për diversifikimin e portofolit ekzistues me qëllim rritjen e normës vjetore të fitimit, përmes investimit në ato shoqëri REITS të cilat kanë një historik pozitiv të performancës.

 

 


[1]http://www.aida.gov.al/sq/biznes-ne-shqiperi/sektoret/energjia



[2]https://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp




[3]https://www.reit.com/sites/default/files/media/DataResearch/QuickFacts%20Guide%204-17.pdf