Tregu i pasurive të paluajtshme mund te perkufizohet si sistemi i ndërlidhur i mekanizmave të tregut që sigurojnë krijimin, transferimin, menaxhimin dhe financimin e pronës së paluajtshme. Tregu i pasurive të paluajtshme paraqet një numër të tregjeve rajonale dhe lokale që dallojnë ndjeshëm nga njëra-tjetra lidhur me nivelin e çmimeve dhe të riskut, gjithashtu lidhur me efikasitetin e investimeve të pasurive të paluajtshme, etj. Të dhënat mbi tregun e pasurive të paluajtshme në nje periudhe te caktuar janë një tregues kritik i mbarëvajtjes së ekonomisë së një vendi.
Tregu i pasurive të paluajtshme është një treg i hapur, lehtësisht i aksesueshëm nga cdo njeri me likuide të mjaftueshme për tu bërë pronar i një prone të paluajtshme. Ai rezulton të ketë qenë shumë fitimprurës për një numër të madh blerësish të zgjuar të cilët duke mësuar si ti shfrytëzojnë luhatjet e tregut, kanë marrë fitimin më të mirë të mundshëm nga investimet e tyre.Shume prej blerësve te pasurive te paluajtshme perdorin intuiten e tyre personale apo tregues rastesore e te pakonfirmuar nga burime zyrtare për të parashikuar vlerat e ardhshme të qirave të pasurive të akumuluara si dhe për të gjetur momentin e duhur për të blere apo shitur pasurite e paluajtshme.Padyshim ne raste te tilla gabimet jane te pashmangshme. Per kete arsye, kur nje investitor zgjedh te investoje ne pasuri te paluajtshme, analiza e fazes ne te cilen ndodhet zhvillimi i tregut imobiliar eshte tejet i domosdoshem.Një njohuri bazë mbi tregun imobilar, do te rrise potencialisht mundesine për të bërë investime të zgjuara të cilat do të mundesojnë gjenerimin e fitimeve te planifikuara .
Ashtu si çdo treg, edhe zhvillimi i tregut imobiliar është ciklik,dhe kalon disa faza.Megjithese nuk ka asnje menyre te sigurt për të parashikuar zhvillimin e tij, të qenit në dijeni të tendencave të përgjithshme të tregut është i rëndësishëm për të kryer një investim të zgjuar në fushën e pasurive të paluajtshme. Historia ka provuar se e kaluara dhe e tashmja zbulojnë shumë për te ardhmen.
Fazat e zhvillimit te tregut te pasurive të paluajtshme mund të zgjasin dhjetëvjeçarë ose më shumë. Ndonjëherë ato dërgojnë sinjale te pavërteta se tregu do të vazhdojë të zgjerohet apo se falimentimi është afër.Për fat të keq këto sinjale bëhen të qarta kohë më vonë. Ngrihet pyetja se nëse është kaq e vështirë për të parashikuar fazën ne te cilen ndodhet tregu imobiliar , përse duhet që një investitor i zakonshëm të thellohet në këtë temë? Një informacion mbi këtë temë i nevojitet çdo investitori në treg, për të qënë i aftë të mund ti sigurojë vetes një farë kthjelltësie mendimi kur tregu bëhet tepër optimist apo pesimist. Nëse analizohen me kujdes disa parametra te zhvillimit te tregut imobiliar, çdo investitor mund të ketë një bazë për të gjykuar mbi nivelin e agresivitetit ose mbrojtjes që duhet të tregojë me marrëveshjet e tij.Shumë shpesh euforia e turmës ndikon edhe investitorët më të sofistikuar. E vetmja mënyrë që të mund të minimizohen këto efekte është që të kuptohet saktesisht se çfarë po ndodh në treg. Kjo siguron një distancë psikologjike nga bota rreth.
Një investitor i zgjuar mund të përdorë të dhënat e analizuara për situaten/fazen ne te cilen ndodhet tregu imobiliar për të përshtatur strategjinë e investimit,apo mbrojtur me mire interesat e tij financiar ne nje transaksion. Megjithatë, është e pamundur të thuhet sa kohë zgjat çdo faze.
Tregu i pasurive të paluajtshme kalon në katër faza, konkretisht
Faza 1: Rimëkëmbja;
Faza 2: Zgjerimi;
Faza 3: Hiper Furnizimi
Faza 4: Recesioni,
Faza 1 e ciklit të pasurive të paluajtshme (RIMËKËMBJA);
Rimëkëmbja është rilindja e ciklit të tregut të pasurive të paluajtshme.Kjo vjen menjëherë pas fazës së recesionit (fundit të tregut) dhe shënon fillimin e një cikli të ri.Kjo fazë karakterizohet nga një trend rritës i tregjeve, të cilët në thelb janë duke marrë vetën nga lëkundjet e fundit ekonomike. Ajo i gjen shumë tregje të pasurive të paluajtshme, urbane dhe periferike duke vuajtur nga pamundësia për të dhënë me qira, nga ulje të qirave dhe çmimeve të shitjes, dhe disa raste me nga nje numer i madh falimentimesh.Kjo gjendje është reflektim i gjendjes ekonomike të një vendi. Papunësia në këtë moment në shkallë vendi është relativisht e lartë dhe kërkesa është zvogëluar. Rimëkëmbja fillon pikërisht në pikën më të ulët në treg.Kur fillon kjo fazë, tashmë ekziston një furnizim i tepëruar i tregut me pasuri të paluajtshme, për shkak të kërkesës së fazave të mëparshme për ndërtime dhe rritje të reja.Sidoqoftë, fillimi i kësaj faze ndodh kur ndërtimet e reja ndalen për shkak se konstatohet gjendja e furnizimit të tepërt. Gjatë rimëkëmbjes, kërkesa për shtëpitë rritet ngadalë, kërkesë e cila përballohet nga furnizimi ekzistues dhe që redukton disi furnizimin e tepërt që ekziston në treg për të çuar drejt shifrave më të balancuara. Numri i pasurive vakante bie dhe çmimet e qirasë stabilizohen.
Në Shqipëri kjo fazë përkon me peridhën e viteve 1998-2000. Kjo është periudha fill pas peridhës së recensionit që goditi vendin në vitin 1997-1998. Vitet 1997 -1998 janë vitet e krizës totale në Shqipëri, ku norma e inflacionit arriti në 42%[1]. Falimentimi i firmave piramidale e zhyti ekonominë në krizë, pjesa më e madhe e popullsisë humbi paratë e investuara në to, duke ndikuar në mënyrë të drejtpërdrejtë tek ndërtimet dhe duke ulur kërkesën, tregu i banesave pësoi ndryshime të konsiderueshme.Në këtë periudhë pati një rënie të madhe të numrit të apartamenteve të ofruar për shitje.Shkaku kryesor i rënies së shitjeve të shtëpive ishte kolapsi politik dhe ekonomik, që po kalonte vendi, i shkaktuar me se shumti nga falimentimi i shoqërive piramidale .Ndryshuan nivelet e çmimeve, masa e ofertës dhe kërkesës në drejtime të ndryshme. Zhvlerësimi i monedhës vendase solli edhe zhvlerësim të tregut të banesave.
Si rezultat periudha e viteve 1998-2000 e gjeti tregun e pasurive të paluajtshme të mbifurnizuar duke u përpjekur të arrinte balancat. Nivelet e ndërtimit në vitet 1997 deri në vitet 2000 llogariten të jenë më të ultat në historinë 20 vjeçare të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme, në vitin 1998 u ndërtuan 778 mijë metër katror sipërfaqe të reja, pothuajse të njëjtat ritme vazhduan edhe në vitin 1999 me 620 mijë metër katror.[2]
Në vendin tonë kjo fazë zhvillimi rezulton të jetë relativisht e shkurtër, rezultat ky edhe i klimës së vecantë ekonomike edhe politike që karakterizon një vend në tranzicion, megjithatë kohëzgjatja e kësaj faze varion rast pas rasti, nga njëri treg në tjetrin.
Kjo është periudha më e volitshme për të investuar në tregun e pasurive të paluajtshme për një investitor i cili ka likuide. Këto investime do të maturohen me rimëkëmbjen e ekonomisë dhe me kalimin në faza të tjera të ciklit të tregut të pasurive të paluajtshme.
Faza 2 e ciklit të pasurive të paluajtshme (ZGJERIMI)
Kjo fazë përkon me ditët më të mira për ekonominë e një vendi. Në këtë fazë tregjet financiare dhe imobiliare tregojnë shenja të rimëkëmbjes.Ajo karakterizohet nga rritja e kërkesës per te perdorur apo zoteruar pasuri te paluajtshme ,gjithashtu nga një rritje e evidentueshme e normave të qirasë në shkallë vendi. Zhvilluesit e pasurive të paluajtshme nisin të blejnë dhe të ndërtojnë prona të reja. Thithja e hapësirës urbane është në rritje, dhe tregjet e përgjithshme komerciale përmirësohen në mënyrë të vazhdueshme. Kreditë hipotekore marrin një vrull të ri. Çmimet e pasurive të patundshme arrijnë vlerat rekord. Investitorët synojnë të permbushin kerkesat e tyre drejt pasurive qe ndodhen ne zona me nje infrastrukture te zhvilluar, duke synuar kryesisht zonat qëndrore te qyteteve te mëdha me ndërtime të reja.Zhvillimi i tregut imobiliar në fazen e zgjerimit është i lidhur ngushtesisht jo vetem me faktorë ekonomikë edhe me faktorë social, si lëvizjet demografike nga zonat rurale drejt zonave urbane dhe padyshim edhe me faktorë politike në rastin e aplikimit të politikave promovuese apo lehtësuese në lidhje me realizimin e ndërtimeve në zonat urbane apo rurale. Dukuritë e kësaj faze te zhvillimit te tregut imobiliar variojnë nga qyteti në qytet, nga shteti në shtet dhe nën-tregjet karakteristike të cdo vendi, por në përgjithësi kjo është një periudhë zhvillimi.
Në Shqipëri kjo fazë përkon me peridhën pas vitit 2000 deri në vitin 2007. Pas krizës së rëndë të vitit 1997, Shqipëria ka përjetuar ritme të larta të rritjes ekonomike.Në vitin 2000 rezulton se fondet e investuara në sektorin e ndërtimit janë rritur me 89,1 % kundrejt vitit 1997. Ky bum u shoqërua, gjithashtu me shpresa tepër optimiste për të ardhmen e çmimeve të pasurive të paluajtshme, cka solli edhe nje bum kredish në Shqipëri, i cili e arriti kulmin në vitin 2005, me një rritje prej 74% ose në vlerë prej 51.9 miliardë lekë. Kjo periudhë përkon, gjithashtu edhe me rritjen e nivelit të remitancave ose dërgesave prej emigrantëve. Remitancat janë rritur në masën 32% në vitin 2004 krahasuar me një vit më parë, në vitin 2006 remitancat arrijnë vlerën maximale prej 1370 milionë lekë.[3]
Faza e Zgjerimit përgjithësisht karakterizohet nga një zhvillim i ngadaltë. Megjithatë, normat fillojnë të rriten më shpejt, duke krijuar kështu një flluskë të pasurive të patundshme. Kur furnizimi arrin të njëjtin nivel me kërkesën brenda tregut, duke krijuar kështu nje ekuilibër mes tyre, përfundon faza e zgjerimit.
Faza 3 e ciklit të pasurive të paluajtshme ( HIPER FURNIZIMI)
Pas fazës së Ekuilibrit ndërtimet e reja zakonisht vazhdojnë pasi subjektet që veprojnë në treg nuk e kuptojnë që ekuilibri është arritur. Kjo është periudha në ciklin kur tregjet përjetojnë bumin, dhe janë të mbinxehur. Pas fazës së dytë ku kërkesa ishte e lartë dhe tregu synonte ta plotësonte ate permes gjenerimit te pasurive te reja, në këtë faze, tregu imobiliar rezulton i saturuar në raport me kërkesën reale që ka në treg për pasuri të paluajtshme. Kjo sjell një ulje të çmimit të qirave peë banesat dhe çmimet e banesave në rënie, ndërkohë që pronat që nuk mund të tregëtohen janë në rritje. Normat e banimit fillojnë të bien. Përfundimisht, subjektet që veprojnë në treg fillojnë të kuptojnë se ndodhen në një situatë hiper-furnizimi dhe normat e ndërtimeve të reja fillojnë të ngadalësohen. Rezultati i këtij reagimi varet nga shumë faktorë. Për shembull, nëse rënia e normave të ndërtimeve të reja ndodh shpejt pasi preket pika e ekuilibrit, tregu mund të kthehet në një fazë të mëparshme. Është gjithashtu e mundshme që tregu të mbetet në fazën e Hiper- Furnizimit për një periudhë të gjatë kohore.
Shqipëria aktualisht ndodhet në një fazë hiper-furnizimi por relativisht të kontrolluar. Në vitin 2007 në Shqipëri u shfaqen shenjat e para të krizës ekonomike dhe niveli i remitancave filloi të bjerë. Çmimet e banesave vazhduan rritjen e tyre deri në vitin 2007, kur u vu re për herë të parë një prirje për ngadalësim në sektorin e ndërtimit, gjithashtu gjatë këtij viti pati një rënie prej 13,7% në vëllimin e shitjeve. Prirja vjetore rënëse e ndërtimeve të reja sinjalizoi se tregu po përballej me një ngadalësim të kërkesës për pasuri të paluajtshme, gjë e cila solli një rënie të lehtë të çmimeve.
Frenimi në rritjen e indeksit është i lidhur me zbutjen e kërkesës për banesa, ashtu edhe me rritjen e ofertës për to gjatë vitit 2008, sipërfaqet e reja të ndërtuara gjatë ketij viti ishin 2,8 milion metër katror, pra të rritur me 125 % krahasuar me vitin 2007.
Vitet e fundit tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka qendruar në këtë fazë, dhe është ende e pasigurt nëse do të mundet të kthehet në një fazë më të hershme apo do të shkojë drejt fazës së fundit të këtij cikli të tregut.
Faza 4 e ciklit të pasurive të paluajtshme (RECESIONI)
Kjo eshte faza me problematike e zhvillimit te tregut imobiliar.Një numër i madh pronash përvetësohen nga bankat për shkak të mospagimit te detyrimeve financiare, falimentimet e shoqerive tregetare ndikojne negativisht ne tregun imobiliar, ndërpriten kontratat e qiramarrjes, dhe shumë pasuri te paluajtshme qëndrojnë vakante për nje kohe te gjate. Çmimet e shtëpive bien ndërsa ofertat për shitje rriten. Reduktimet e vleres se qirave janë të zakonshme dhe pronarët shpesh ofrojne marrëveshje. Faza e recesionit është një kohë e mirë për investitorët oportunistë. Ata mund të piketojnë një pronë në gjendje të vështirë, ta blejnë me një çmim të leverdishëm, të investojnë në përmirësimin e saj dhe të presin fazën e ardhshme të zgjerimit të ciklit të tregut të pasurive të paluajtshme për ta hedhur rishtazi në treg.
Shembulli me i fundit dhe më pastër i kësaj faze është recesioni me të cilin u përball SH.B.A në vitin 2008.Kriza financiare e vitit 2008 i dha tronditjen më të madhe tregut të pasurive të paluajtshme në SHBA që nga periudha e Depresionit të Madh. Kjo gjendje e pati ndër të tjerë origjininën te politikat e ndjekura në fillim të viteve 2000 për lehtësimin e standarteve të kreditimit, të cilat u ndoqën për shkak të presionit konkurrues mes bankave për të zaptuar sa me shumë nga tregu i kredive hipotekore. Gjithashtu politikat qeveritare synuan rritjen e numrit të pronarëve të shtëpive duke u ofruar kështu shumë më tepër lehtësira proceduriale blerësve potenciale, politika të cilat natyrisht lehtësuan mundësinë e blerjes së shtëpisë nga blerës të cilët nuk kishin fonde të mjaftueshme për pagesa të mëdha. Kjo coi në një eufori kolektive drejt blerjeve të shtëpive, dhe krijoi një numër investuesisht të cilët synonin blerjen e pasurive të paluajtshme me qëllim për ti rishitur ato duke gjykuar me optimizem nga kërkesa në rritje për pasuri të paluajtshme. Kjo situatë u cilësua nga Robert Shiller, Profesor i Ekonomisë në Universitetin e Yale, i cili në punën e tij parashikoi krizën që po afrohej, si “situatë Bollëku të paarsyeshëm”. Në retrospektivë vihet re se ndërtimet e reja po rrisnin normat e ofertës në treg përtej kërkesës. Ndërkohë institucionet financiare nisën të hasnin problem për të vjelur huatë e dhëna. Këto ishin disa nga shkaqet kryesore që cuan në recesionin e vitit 2008 në SHBA.
Kreditë hipotekore u bënë disi më të vështira për tu siguruar nga institucionet financiare në vështirësi, pavarësisht nga historia e kreditit të huamarrësit, çka bëri që kërkesa për shtëpi të zbutet. Kjo solli një ulje të niveleve të cmimeve, ndërkohë që numri i shtëpive të pashitura u zgjerua në mënyrë dramatike dhe ndërtuesit braktisën projektet në zhvillim. Recesioni i vitit 2018 i tregut të pasurive të paluajtshme në ShBA është shembulli me i pastër i fazës së fundit të ciklit të tregut të pasurive të paluajtshme.
Por tregjet në fund dalin edhe nga kjo fazë, dhe skenari i përgjithshëm ekonomik tregon shenja të rimëkëmbjes. Cikli përsëritet, me kërkesën e qiramarrësve në rritje, qiratë dhe cmimet e pronave në rritje, cka ecën hap pas hapi me ekonominë në shkallë vendi.
Ajo që është e rëndësishme në këtë cikël për një investitor të zotë është të dijë kur të hyjë në treg si edhe kur të dalë prej tij. Gjithashtu cdo investitor qe zgjedh te investoje në pasuritë e paluajtshme duhet të mësojë të mos bjerë pre e panikut nisur nga tendencat e tregut, cka mund të cojë në vendime te nxituara si per shembull shitjen e një prone me një cmim të ulët në momentin kur tregu është në rënie me idenë që të shmangë riskun e rënieve të mëtejshme.Një blerës i zgjuar duhet të kujdeset për të gjetur momentin e duhur për të hyrë në treg.
Duhet të mbahet parasysh se treguesit te seciles prej fazave te zhvillimit të tregut imobiliar duhet jenë vetëm pjesërisht përcaktues dhe influencues në vendimmarrjen e investitoreve. Nuk keshillohet të procedohet me blerjen e një prone vetëm sepse tregu është i mbinxehur dhe mendohet se nuk duhet humbur mundësia. Blerja e një prone kërkon një analizë më të gjerë dhe te kujdesshme, për të marrë këtë vendim të rëndësishëm financiar. Nuk këshillohet të tërhiqen likuide nga kursimet për të blerë ndonjë pronë të paluajtshme, sepse normat e interesit janë të ulëta. Dhe nëse normat e interesit janë të larta, nuk do të thotë që të ndikojë si faktor kryesor në vendimmarrje për të ceduar një investim që do të kishtepërfitime ekonomike në të ardhmen..
Treguesit makroekonomikë janë të dobishëm për të krijuar një ide të përgjithshme.Por në mënyrë që një investitor të jetë i suksesshëm në tregun e pasurive të paluajtshme, duhet të jetë i qartë se cilat janë qëllimet e tij financiare dhe çfarë e bën një marrëveshje të mundshme të vlefshme për realizimin e këtyre qëllimeve. Gjithashtu nevojitet të kryhet nje studim se cfarë po ndodh në zonën specifike ku synohet të investohet, dhe si mund të behet një ofertë të përshtatshme me situatën në të cilën ndodhet në atë moment tregu imobiliar, duke pasur si qëllim minimizimin e humbjeve financiare nga një ofertë e tillë .Të gjitha këto janë faktorë që duhen vlerësuar me kujdes per të bërë një investim fitimprurës në tregun e pasurive të paluajtshme.
*******
Referenca:
The Rise and fall of US housing market. Past, Present and Future - Junior Achievement U.S.A
Disertacion. Zhvillimi dhe Problematikat e Tregut të Pasurive të Paluajtshme në Shqipëri - Luçiana Koprecenka (Kabella)
Bussines and Real Estate Cycles - Siti Almafahaza Hussein