Për ndërtimin mund të thuhet
padyshim që ka lindur bashkë me njeriun.
Ai është dëshmitar i
evolucionit që ka pësuar mënyra e jetesës tonë që nga kohërat prehistorike e
deri në ditët tona. Arkitekti i famshëm romak Vitruvi, ka thënë: “Një ndërtesë e ndërtuar mirë, duhet të
plotësojë tre kushte që të konsiderohet e tillë; të jetë komode, e qëndrueshme
dhe të të falë kënaqësi teksa e sheh.” Por një ndërtesë përveçse të qenit
një objekt i destinuar për një qëllim të caktuar, është edhe një dokument i
historisë së kulturës dhe i arritjeve arkitekturore, të cilat pasqyrojnë vlerat e shoqërisë që e ka prodhuar atë.
Eksperienca e re e zhvillimit
urban gjatë viteve 90-të në Shqipëri krijoi një nga rastet më unikale të
zhvillimit arkitektonik dhe urbanistik në Europë, qoftë për dinamizmin dhe
energjinë e saj apo për parregullsinë dhe kaosin total të krijuar, si dhe për
mungesën e plotë të planeve dhe politikave të zhvillimit. Modeli i zhvillimit
kaotik të qyteteve kryesore gjatë kësaj periudhe, reflekton më së miri
tranzicionin e vështire politik, ekonomik dhe social nga ekonomia e
centralizuar drejt shoqërisë së tregut të lirë.
Sipërmarrja është një degë mjaft e rëndësishme e ekonomisë së një vendi e cila
nuk ka se si të mos rregullohet nga e drejta ne fuqi. Kontrata e
sipërmarrjes është nga ato kontrata e cila gjen përdorim në ato pjesë te
aktivitetit ekonomik prodhues, tek te cilat sipërmarrësi në vend që të prodhojë produkte apo vepra të
cilat hidhen në seri në tregun e gjërë,
prodhon në bazë të kërkesës specifike të porositësit për të realizuar një vepër
të përcaktuar qartë nga ky i fundit. Shembuj të tillë mund të gjejmë në ndërtimin
e ndertesave për përdorim privat apo vepra në fushën publike. Pra në këtë mënyrë
zbatimi i detyrimeve që rrjedhin nga kontrata e sipërmarrjes sjell prodhimin e
një sendi. Sipërmarja mund të gjejë përdorim edhe në fushën e shërbimeve, fushë
e cila sa vjen e zhvillohet gjithnjë e më
tepë (permendim rastet e menaxhimit të impianteve industriale, shërbimet e
publicitetit, shërbimet në fushën e informatikës, etj.)
Përkufizimi dhe karakteristikat e
kontratës së sipërmarrjes.
Sipas
nenit 850 te Kodit Civil, Sipërmarrja është kontrata me të cilën njëra
palë (sipërmarrësi) detyrohet, që me mjetet e saj dhe duke marrë përsipër
rrezikun, të kryejë një vepër (punë), ose të bëjë një shërbim apo një zbatim të
pavarur të punimeve, ndërsa pala tjetër detyrohet ta pranojë atë kundrejt
çmimit të caktuar në kontratë.
Nëpërmjet këtij përkufizimi arrijmë të dallojmë qartë
karakteristikat thelbësore të kësaj kontrate:
1.
Në
bazë të dispozitës së mësipërme, kontrata e sipërmarrjes është një kontratë e
cila ka për objekt realizimin e një vepre apo kryerjen e një shërbimi, i cili
me marreveshjen e palëve mendohet të kryhet brenda kufijve të përcaktuar
kohore.
2.
Një
nga karakteristikat më të dallueshme është dhe ekzistenca e rrezikut që ndërmerr
sipërmarrësi për kryerjen e veprës apo të shërbimit në lidhje me afatet kohore,
cilësinë e veprës, përgjegjësia për të metat e
sendit që është realizuar me anë të sipërmarrjes etj. Rreziku mund te
jetë fizik
(mos realizimi i sendit të ardhshëm, defekte teknike të paparashikuara )
juridik (moskalimi i tiullit të pronësisë) ekonomik (caktimi i çmimit në total,
ndryshimi i kushteve të tregut përgjatë afatit kontraktor, etj)
3.
Shpërblimi
është një veçori tepër e dukshme e kësaj
kontrate, megjithatë, mosparashikimi i tij
në kontratë nuk e bën atë të pavlefshme.
4.
Një karakteristikë tjetër e rëndësishme është
edhe realizimi veprës nga ana e sipërmarrësit
nëpërmjet organizimit të mjeteve të veta dhe aktivizmit të një personeli
profesionist, të cilët nën kontrollin e tij realizojnë hap pas hapi veprën
sipas projektit të përcaktuar nga palët.
5.
Lidhja
e kontratës së nënsipërmarrjes, brenda kontratës së sipërmarrjes, është dukuri
mjaft frekuente në kuadrin e këtyre marrëdhënieve. Shpeshtësia e këtij fenomeni
edhe pse nuk pasqyrohet në përkufizimin që bëhet në dispozitën 850 K.C, na bën
që ta konsiderojmë si një karakteristike tepër të rëndësishme për shpjegimin sa
më të plotë të veçorive të kontratës se sipërmarrjes.
Një marrëdhënie kontraktore karakterizohet gjithnjë nga
një raport reciprok midis palëve, i cili konsiston në shkëmbimin mes tyre të të
drejtave dhe detyrimeve në varësi të një marëdhënie e cila përcaktohet nga
interesi i vetë palëve. Palët në një kontratë sipërmarrje janë sipërmarrësi dhe porositësi.
Të drejtat dhe detyrimet e sipërmarrësit
Në një kontekst të përgjithshëm detyrimi i sipërmarrësit
nënkupton krijimin e veprës (ose përmbushjen e shërbimit) në përputhje me
detyrimet që rrjedhin nga kontrata dhe sigurisht brenda një kohë të caktuar.
Detyrimet që ka sipërmarrësi në kuadër të marëdhënies
kontraktore të sipërmarrjes lidhen kryesisht me afatet e realizimit të veprës,
cilësinë e punimeve si dhe cilësinë e materialeve që ai zgjedh për realizimin e
kësaj vepre.
Detyrimet që rrjedhin nga kontrata e sipërmarrjes për sipërmarrësin ndahen në tre faza kryesore: detyrimet
që rrjedhin për sipërmarrësin përpara realizimit të veprës, gjatë realizimit të
veprës si dhe pas përfundimit të veprës.
Detyrimet që lidhen me fazën e parë kanë karakter proçedural
dhe nuk përbëjnë në të vërtetë përmbushjen e detyrimit kryesor të vetë kontratës
së sipërmarrjes, por nga ana tjetër ato shërbejnë si një pikë kyçe pa të cilën
nuk mund të fillojnë punimet për realizimin e veprës. Këtu përmendim:
1.
Paisja
me një dokumentacion të plotë e cila pasqyron të drejtën e sipërmarrësit për të
realizuar veprën (këtu përfshihen, projekti, skic-idea, modeli sipas të cilit
do të bëhet vepra, leja e ndërtimit, vërtetimi hipotekor i pronësisë së tokës,
leja se sheshi i ndërtimit është i lirë
etj)
2.
Analizat
gjeofizike që i bëhen truallit në lidhje me përshtatmërinë e tij për të kryer
mbi të një vepër të përmasave të caktuara.
3.
Ngritja
e kantierit i cili përfshin organizimin dhe përgatitjen e vendit mbi të cilin
do të zhvillohen punimet
4.
Dorëzimin
e çdo sendi me vlerë arkeologjike apo historike që gjendet gjatë punimeve apo gërmimeve,
sepse ai është në pronësi të pronarit të tokës, ose të porositësit.
6.Sigurimi
i materialeve të nevojshme, për kryerjen e veprës. Neni 852 i kodit civil
sanksionon se materialet e nevojshme për kryerjen e veprës sigurohen nga sipërmarrësi,
nëqoftëse marrëveshja nuk e parashikon ndryshe.
Detyrimet
që rrjedhin gjatë fazës së realizimit të veprës lidhen kryesisht me mënyrën
e zbatimit të projektit. Këtu përmendim:
1. Detyrimin e sipërmarrësit për të ndjekur me përpikmëri
projektin. Ky është një nga detyrimet kryesore të
sipërmarrësit. Kështu, në rast se sipërmarrësi kryen ndryshime ne objekt pa pëlqimin
e porositësit, ai konsiderohet se nuk ka përmbushur një nga detyrimet më
esenciale të kontratës së sipërmarrjes, dhe penalizimi i tij është i
barasvlefshëm me mungesën e kompesimeve për ndryshimet e bëra.
2.
Detyrimin për të lajmëruar porositësin. Ky është një detyrim i cili shtrohet si i tillë në
rastet kur zbatimi i projektit nga ana e sipërmarrësit bëhet i pamundur për arsye
objektive të cilat kanë të bëjnë kryesisht në udhezime të gabuara, cilësinë e
materialeve, situata emergjente etj.
3.
Detyrimin për të ruajtur dhe përdorur me përpikmëri
materialet e dhëna nga porositësi për realizimin e vepres lidhur me këtë detyrim të sipërmarrësit.
Detyrimet
që lidhen me fazën e përfundimit të veprës, kanë të bëjnë kryesisht me:
1. Garantimin e
cilësisë së veprës. Pas përfundimit të veprës sipërmarrësit i lind detyrimi
që të vejë objektin në dispozicion të porositësit për kolaudimin teknik. Në
këtë kontekst sipërmarrësi duhet të garantojë cilësinë e veprës së tij ndaj çdo
të mete apo vesi që mund të ketë vepra. Ai ka përgjegjësi nëqoftëse, duke i
ditur të metat e sendit, i fsheh ato me keqbesim. Kodi civil parashikon afate të
përcaktuara për njoftimin e të metave
nga ana e porositësit. Sipas nenit 864 porositësi duhet të njoftojë sipërmarrësin
për deformimet apo veset brenda 60 ditëve me kusht dekadence, që sjell humbjen
e kësaj të drejte. Pra siç e shohim mos njoftimi në kohë sjell humbjen e të
drejtës së porositësit për të kërkuar ndreqjen e tyre. Ky njoftim nuk vlen kur
sipërmarrësi i ka njohur dhe pranuar deformimet dhe veset, ose kur i ka fshehur
ato.
2. Të
përfundojë të gjithë proçedurat e nevojshme për vënien në dorëzim të objektit
tek porositësi.
3. Të
rikthejë mjedisin përreth kantierit në gjendjen e mëparshme.
4. Një nga të drejtat kryesore të sipërmarrësit është e
drejta për të marrë shpërblimin për realizimin e vepres. Kjo është një e
drejtë së cilës porositësi nuk mund t’i shmanget dot sepse ajo është përcaktuar
që me lidhjen e kontratës si një nga detyrimet kryesore të tij.
Në situata të
caktuara shpërblimi mund të shtohet me marrëveshje të palëve kur rezulton se çmimi
i caktuar në total nuk është më i përshtatshëm për shkak të luahtjeve të kostos
së materialeve apo krahut të punës me më shumë se një e dhjeta e çmimit të përgjithshëm
të caktuar (neni862).
Gjithashtu sipërmarrësi ka të drejtën e shpërblimit për
punën e kryer kur vepra para se t’i dorëzohet porositësit, humbet ose dëmtohet,
për shkak se materiali ka qenë i një cilësie jo të mirë ose i papërshtatshëm, ose
për shkak të zbatimit të udhëzimeve të porositësit për kryerjen e veprës, megjithëse
për këto sipërmarrësi kishte paralajmëruar në kohën e duhur porositësit (neni
856).
Mund të shtojmë këtu se sipërmarrësi ruan edhe të drejtën
për t’u tërhequr nga kontrata në raste të caktuara, si përshembull në 2
situatat e përmendura në nenin 854 te kodit civil aktual të cilat janë:
a) kur porositësi nuk e zëvendëson materialin me cilësi
jo të mirë pas disa paralajmërimesh nga sipërmarrësi
b) kur porositësi nuk i ndryshon udhëzimet edhe pse sipërmarrësi
e paralajmëron në kohën e duhur për një dëm eventual në objekt si rezultat i këtyre
udhëzimeve.
Në situata të tilla përveç të drejtës për të hequr dorë
nga zbatimi i kontratës dispozita parashikon se sipërmarrësi mund të kërkojë
edhe dëmshpërblimin për dëmin e pësuar.
Të Drejtat dhe Detyrimet e Porositësit
Porositësi është si
palë në kontratën e sipërmarrjes, ka rolin e investitorit në kuadrin e
realizimit të një vepre të re.
Detyrimi kryesor i porositësit
ka të bëjë me shpërblimin e sipërmarrësit për veprën e kryer, në bazë të marrëveshjes
kontraktore të lidhur më parë mes tyre.
1. Një detyrim gjithashu i rëndësishëm është edhe marrja
në dorëzim e veprës. Ky është një moment i veçantë i cili konsiderohet në të
njëjtën kohë si një pranim që i bëhet veprës. Porositësi,
përpara se të marrë në dorëzim veprën e mbaruar, ka të drejtë ta kontrollojë
atë. Kontrolli duhet të kryhet nga porositësi, sapo sipërmarrësi të krijojë
kushtet e duhura për kontrollin.
2. E drejta për të ndryshuar projektin është një e drejtë që i garantohet porositësit si me ligj
ashtu edhe nga një marrëveshje midis palëve. Kodi Civil vë kufizime përsa i përket
të drejtës së porositësit për të bërë ndryshime. Kështu neni 860 parashikon se Porositësi
mund të bëje ndryshime në projekt, me kusht që madhësia e tyre të mos kalojë
një të gjashtën e çmimit të përgjithshëm të caktuar. Në qoftë se si rrjedhim i
rrethanave të paparashikuara, kanë ndodhur rritje ose ulje të kostos së
materialeve ose të krahut të punës, që përcaktojnë një rritje ose një zbritje
në një masë më të madhe se një e dhjeta e çmimit të përgjithshëm të caktuar,
sipërmarrësi ose porositësi mund të kërkojnë rishikimin e çmimit. Ky rishikim
mund të caktohet vetëm për masën e diferencës që tejkalon një të dhjetën.
3.
E
drejta për të kërkuar rishikimin e çmimit, mund të lindë me vërtetimin e disa fakteve të cilat kanë
bërë të mundur rritjen apo zvogëlimin e kostos së materialeve apo të krahut të
punës (përmendur edhe ne rastin e sipërmarrësit), si dhe në rastet kur hasen vështirësi të llojit të veçantë
gjatë punimeve.
4. E drejta për të kontrolluar veprën pas përfundimit të saj
i korrespondon detyrimit të sipërmarrësit
për t’ia vënë veprën në dispozicion
porositësit në mënyrë që ai të bëjë kontrollin përfundimtar të veprës
5.
E
drejta për të zgjidhur kontratën mund të lindë në ato raste kur gjatë punimeve rezulton se sipërmarrësi nuk
ka përmbushur detyrimet e tij kundrejt kontratës dhe refuzon t’i përmbushë edhe
pas një paralajmërimi me afat kohor të porositësit. Në këto raste zgjidhja e
kontratës nuk sjell pasoja për porositësin, që do të thotë se ai nuk është i
detyruar të paguajë sipërmarrësin për punën e kryer deri në atë moment.
Ndryshe ndodh në rastet kur porositësi insiston në
ndryshimin e projektit fillestar të parashikuar mes palëve. Dispozitat e Kodit
Civil parashikojnë se porositësi ka të drejtë të zgjidhë kontratën nëse
ndryshimet në projekt janë të konsiderueshme, por më parë ai duhet të kompesojë
sipërmarrësin për punën e bërë deri në atë moment. Zgjidhja e kontratës nga ana
e porositësit mund të vijë edhe në ato raste kur deformimet apo veset që mund të
ketë vepra janë të tilla, sa ta bëjnë atë krejtësisht të papërshtatshme për
destinimin e saj.
SHPERBLIMI
DHE MODALITETET E CAKTIMIT TE TIJ.
Shpërblimi, si
një element i rëndësishëm në kontratën e sipërmarrjes, mund të përcaktohet në
bazë të vlerës në tërësi të veprës apo në bazë të përllogaritjeve të njësisë
bazë me të cilën matet kryerja e veprës.
-
Pagesa Aforfait
Shpërblimi bëhet kur vepra ka mbaruar në tërësinë
e saj dhe mënyra e përcaktimit të pagesës është në varësi të punime të kryera në
total, cilësisë së tyre, etj. Në kontratat e sipërmarrjes “me çmim të mbyllur”,
pakti për pagesën aforfait ka një funksion të caktuar, atë të shmangies
së parashikimit të çmimit deri në detaje, duke parandaluar kështu pagesën për
shtesa apo kompensime për pjesë të veçanta të veprës.
-
Pagesa sipas fazave të ndërtimit.
Në kontratat e sipërmarrjes që
parashikojnë këtë mënyrë pagese, shpërblimi përcaktohet nga shuma e kostove për
çdo punim të kryer dhe çdo materiali që është
nevojitur për realizimin e veprës. Shuma totale e shpërblimit përcaktohet pasi
vepra të ketë përfunduar, në ndryshim nga kontratat që parashikonin pagesën aforfeit,
të cilat e përcaktonin çmimin në mënyrë fikse. Në këto situata, sipërmarrësi
mund të kërkojë shpërblimin me realizimin e disa prej fazave të ndërtimit, edhe
nëqoftëse vepra në tërësi ende nuk ka përfunduar.
NËNSIPËRMARRJA
Një ndër
dukuritë më të shpeshta që haset rëndom
në marrëdhëniet kontraktore të sipërmarrjes është edhe nënsipërmarrja, e cila
krijohet për të funksionuar në situata specifike që kanë të bëjnë me realizimin
e veçantë të një pjese të caktuar të veprës. Krijimi i saj bën që sipërmarrësi
kryesor të pozicionohet në rolin e investitorit dhe nënsipërmarrësi n rolin e
sipërmarrësit. Në këtë mënyrë midis palëve krijohet një zinxhir kontraktual që
i lidh ata me detyrime dhe të drejta specifike karshi njëri tjetrit. Brenda
trajtimit të kësaj dukurie vihet në pah raporti që lind midis nënsipërmarrësit
dhe porositësit si dhe situatat që e kushtëzojnë lindjen e këtij raporti.
Sipërmarrësi
detyrohet të japë garanci për deformimet dhe veset e veprës. Garancia nuk
kërkohet kur porositësi e ka pranuar veprën dhe deformimet ose veset njiheshin
prej tij ose ishin të dallueshme, përveç kur ato janë fshehur me keqbesim nga
sipërmarrësi. Porositësi duhet t’i njoftojë sipërmarrësit deformimet ose veset
brenda 60 ditëve nga zbulimi i tyre
me kusht dekadence, që sjell humbjen e kësaj të drejte. Njoftimi nuk është i
domosdoshëm kur sipërmarrësi i ka njohur e pranuar deformimet dhe veset ose kur
i ka fshehur ato. Padia kundër sipërmarrësit parashkruhet brenda dy vjetëve nga
data e dorëzimit të veprës.
Porositësi
i paditur për pagim mund të zbatojë gjithmonë garancinë, me kusht që deformimet
dhe veset të njoftohen brenda 60 ditëve nga data e zbulimit dhe para se të kenë
kaluar dy vjet nga data e dorëzimit.
Porositësi
mund të kërkojë që deformimet ose veset të eliminohen me shpenzimet e
sipërmarrësit, ose që çmimi të zbritet përpjesëtimisht, duke ruajtur të drejtën
e shpërblimit të dëmit në rast se sipërmarrësi ka faj.
Kur sipërmarrja ka objekt ndërtesa ose sende të tjera
paluajtshme me destinacion afatgjatë, po qe se gjatë 10 vjetëve nga përfundimi,
vepra shembet ose paraqet rrezik shembje, sipërmarrësi përgjigjet kundrejt
porositësit dhe palëve që fitojnë nga e drejta e tij, me kusht që denoncimi të
bëhet brenda një viti nga zbulimi.
ZGJIDHJA E KONTRATËS SË
SIPËRMARRJES
Një mardhënie
kontraktore është komplekse dhe
realizimi i saj varet jo vetëm
nga vullneti i palëve por edhe nga faktorë të tjerë të jashtëm
që e bëjnë shpesh të pamundur
ekzekutimin e saj sipas marrëveshjes së palëve.
Faktorë
të tillë qofshin këta objektiv apo subjektiv, luajnë një rol të rëndësishëm në
mënyrën se si zgjidhen konfliket lidhur me përgjegjësinë për mospërmbushjen e
detyrimit. Prania apo mungesa e tyre bën që përgjegjësia për mospërmbushjen e
detyrimit të bjerë mbi njërën palë apo palën tjetër.
Faktorë
si faji, vonesa për dorëzimin e veprës, ekzistenca e forcave madhore (fatkeqësive
natyrore etj), luajnë rol të rëndësishëm në ato situata kur kemi të bëjmë me një
konflikt midis palëve lidhur me pergjegjësinë për mospërmbushjen e detyrimit.
Kontrata e sipërmarrjes paraqet veçori dalluese nga
kontratat në përgjithësi, në lidhje me momentin e zgjidhjes së saj. Në ndryshim nga kontratat e zakonshme të cilat
nuk mund të zgjidhen para përfundimit të afatit të caktuar për përmbushjen e
detyrimit, kontrata e sipërmarrjes, mund të zgjidhet me kërkesën e porositësit
edhe gjatë periudhës kur vepra është në ndërtim e sipër.
Kjo situatë vërehet
sidomos në rastet kur kemi të bëjmë me një mospërputhje të realizimit të veprës
me kërkesat e porositesit, apo kur sipërmarrësi nuk ka respektuar kushtet e
parashikuara shprehimisht nga palët, përsa i përket projektit paraprak të veprës
etj.
Kur
realizimi i veprës bëhet i pamundur për faj të asnjërës palë, porositësi paguan
pjesën e veprës së kryer në kufijtë brenda të cilëve është e dobishme për të,
në përpjesëtim me çmimin e caktuar për të gjithë veprën dhe zgjidh kontratën me
sipërmarrësin.
Palët
zgjidhin kontratën edhe në rastin kur porositësi i ka dhënë sipërmarrësit
materialin për ndërtimin e veprës dhe vepra demtohet ose humbet, sipërmarrësi
detyrohet që ti shpërblejë porositësit vleftën e materialit dhe nuk i kërkon
atij ta paguajë për punën e kryer. Kjo vetëm në rast se sipërmarrësi ka qënë në
vonesë për dorëzimin e veprës.
Kur
vepra e përgatitur me material të sipërmarrësit humbet ose dëmtohet, pa fajin e
asnjërës palë, ata zgjidhin kontratën dhe porositësi detyrohet të paguajë
vleftën e materialit dhe punën e kryer sipërmarrësit, vetëm në rast se
porositësi ka qënë në vonesë për marrjen e sendit në dorëzim.
Në
rastin e zgjidhjes së kontratës për shkak të vdekjes së sipërmarrësit,
porositësi detyrohet t’u paguajë trashëgimtarëve vleftën e veprës së kryer,
duke u mbështetur në çmimin e caktuar, si dhe shpenzimet e kryera për
ekzekutimin e pjesës së mbetur, por vetëm brenda kufijve në të cilët vepra e
kryer dhe shpenzimet e bëra janë të dobishme për të.